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ライフプランと不動産投資の関係

2018.2.17

不動産投資の主な目的は、「収入アップ」「資産形成」「相続対策」 といったところでしょうか。

「収入アップ」を目的とした場合、いつまでに、いくら収入を得たいのか、を明確に設定しなければなりませんが、不動産収入は空室状態が無ければ、何年か先までの金額は把握できます。また、売却時期によっては月額の収入(インカムゲイン)では得られない金額を売却益として手にすることもあります。

将来の収支を完全に見通すことなどはできませんが、大まかでもよいので、将来のライフプランの中で、不動産運用としての目標を立てることが大事だと思います。

<ライフプラン・不動産との関わり>・・・Aさんの場合
20~30歳代
      就職 賃貸マンションに入居(単身者用)
      結婚 賃貸マンションに入居(ファミリータイプ)
30~40歳代 
 ※不動産投資のインカムゲイン
      マイホーム取得(分譲マンション)
40~50歳代  
※不動産投資のインカム・キャピタルゲイン
      マイホーム買替(戸建や分譲マンション)

50~60歳代  ※不動産投資の資産活用              
      子供の独立・親の介護の問題(高齢者施設)   
60~70歳代  
※不動産の相続対策活用           
      相続の発生・親の保有不動産取得(空き家?)
70歳代~             
      子供への資金援助 住宅資金贈与計画
80歳代~

         死亡(相続発生)※不動産の相続対策活用

100歳まで生きる人が珍しくなくなり、政府も65歳以上を一律に「高齢者」と呼ぶことを見直そうとしていますが、その裏側には働き続けることを意識付ける効果を狙っていると想像できます。
年金受給年齢も嘗ての60歳受給から現在の原則65歳受給、そしてこれからは70歳超受給開始も選択できる制度が検討されています。
上記のAさんのような人生があって、人生には自宅を中心にして不動産との関わりが不可欠です。
自宅とは別の投資用不動産を購入するとすれば、収入面に重きをなす30~50代の現役世代が中心でしょう。

同じく30~50代で、ご自身で会社経営や自営業を営んでいる場合は、「資産形成」や「節税対策」として自社ビルや収益物件を購入する時期でもあると思います。
長期間に渡って不動産を保有し続けると、借入金の残高も減りますし、長期譲渡所得の税率も適用できたりして、含み資産としての値打ちも上がりますので、不動市況の良い時であれば、売却益(キャピタルゲイン)の旨みを享受できることでしょう。
長期間の保有でなくても、短期間に不動産価格が上昇している時期であれば、多少税金を払っても手元の現金を増やす作戦も悪いことではありません。
50~60代だとその物件が「相続税対策」とかにも重なりますし、場合によっては、新たに収益物件を購入するとか、建てるとかの方策をとる必要性も出てきます。
勿論、不動産は現金等より相続税評価額が低いので、そのまま相続し続けるのもOKです!
不動産は、他の投資方法(株式、債券、金、預貯金)などと比べて、安全性」「換金性(流動性)」「収益性の内の「換金性」に劣ります。
「換金性」のスピードに劣ると言うことはデメリットですが、反面、中長期的な資産運用に優れています。
だからこそ、個々人のライフプランの流れを意識して、購入・売却することが凄く大事なのだと思います。

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