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外国人顧客との不動産取引     2018.7.16

このサイトをご覧頂いている方の多くは、不動産業者さんか家主さんが多いと思いますが、最近では避けては通れない「外国人顧客」との対応について考えてみたいと思います。

≪契約までの障害≫

契約当事者の一方が外国人である場合、私のような言葉も商習慣も判らない不動産業者であれば中途半端な形で万が一契約できたとしても、その後、日本人以上の確率でトラブルが発生する確率は高いでしょうから、いい加減な契約なら辞めておいた方が無難です。

まあ、金さえ貰えば後は知らないと逃げまくるような不動産業者だと、トラブルには慣れているでしょうが^^)

最近では街の不動産業者でも中国人や韓国人等の従業員を雇っている処も多いのですが、それでもトラブルは避けられないものです。
まずは、言葉の問題です。
従業員以外では翻訳や通訳をしてもらうという手がありますが、その費用は結構高くつきます。
現地案内、色々な質問に対する返答、重要事項説明書、契約書とそれに伴う必要な書類などの説明、その他のやり取りとなると、通訳・翻訳は日本人顧客の比ではありません。
その通訳等の費用は、通常の仲介手数料から捻出しなければなりません。
顧客の同意があれば、請求できると言う説もありますが、通常は無理でしょうね。

それにそもそも、紹介した物件が全て成約するというものでもありませんから。

外国人顧客と知り合うのは、たぶん、在日の外国人の方が外国人顧客を紹介してくれるケースが多いのではないかと思いますので、その場合は外国人紹介者が言葉の『壁』を取り除いてくれます。
でも、それには紹介料とかの報酬が伴います。
その報酬の支払いが、その外国人紹介者が「無免許業者」と見なされる場合は、宅建業法との関係で問題生じることもあります。
報酬を受け取るまでは、半プロの態度ですが、その後トラブル発生すると全くの素人で敵に廻ることもあります。
少し理屈っぽい話ですが、いわゆる「クロージング」や説得、交渉を行なわないで、単なる通訳・伝達のみ行なえば「無免許業者」とは見なされないとされています。
これは紹介者が日本人だとしても同じです。

商習慣と言えば、30年近く前に台湾の法人にビル用地を購入してもらって、決裁の段取りについて打ち合わせしたのですが、売主買主の必要書類が整い、入金確認が出来ると司法書士さんが法務局に登記手続きの為に所有権移転の書類を持って出掛けます。
謄本上に新所有者の氏名が現れるのに、約2週間ほど掛かりますと説明したのですが、それまでは仲介手数料は支払わないと…「えっ?」って感じでしたけど、まあ念には念をってことだと諦めてその要望に応えました。

また、その前には「仲介手数料は、売買金額に含まれているもんだ」と言われたこともありましたが、それは一寸困るんですとお断りしましたけど^^)

≪契約後の問題:税金等≫

日本に住んでいない外国籍の方が、買主、売主、所有者、家主などの場合、家賃、所得税、消費税などの税金を納める必要がある場合どのように支払いをするのか、また、誰が通知書を受け取るのかと言う問題があります。

以前、固定資産税の滞納があってもどこに督促したらいいか判らないとか、マンションの大家さんが支払う管理費の滞納が半年分溜まっているなんてことがありました。
そんな時に、元の所有者や仲介業者に連絡が入って、あれこれ聞かれるなんて迷惑なこともありましたが、今は原則としてそのようなことはあり得ません。

『納税管理人』という制度について、かなり認知されているからです。

日本人でも、外国人でも日本国内に住んでいない場合、『納税管理人』が海外の納税者に代わり税務署に確定申告したり、税務署からの連絡を受けたりする制度が広く理解されてきたからです。
賃料等の不動産所得は、原則として20%源泉徴収して、確定申告する必要がありますし、売却して譲渡所得が発生すると原則として10%源泉徴収して確定申告する必要があります。

『納税管理人』は、マンションの管理費・修繕積立金や水道光熱費の支払いにおいて、国内の窓口として国外にいる所有者の代理人的な扱いをしているケースが多いので、絶対に氏名・住所・事務所等の連絡先は忘れてはいけません。
外国にいる所有者と連絡を取るには絶対必要は人ですので。
『納税管理人』のお陰で、昔と比べると随分安心して取引が出来るようになりました。


「えっ!」と言うような質問や、「へ~!」と思うような返事があることも珍しくないと思いますが、相手にとっては日本のことが判らないンだという事を頭に入れて、出来るだけ親切に対応してあげましょう。

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