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【不動産マメ知識コーナー】 【不動産融資の厳しさ増す！】　　2018．12.28 ２０１８年、「かぼちゃ馬車」事件でスルガ銀行はじめ、複数の金融機関の不正融資事件が発覚して、金融庁は地方銀行のみならず信金・信組までも一棟売マンション中心に融資の厳格化を求め、それまで不動産投資に流れていたお金が相当窮屈になっています。 その上、クリスマス休暇明けに、東京の西武信用金庫が融資期間の目安となる建物の耐用年数を法定の２倍とかにして、長期のローンを組んで収支の帳尻を合わせて過剰融資していたという荒業を行っていたことがニュースになっています。 【返済期間と建物耐用年数】 金融機関が貸し出しをする際に、その建物が鉄筋コンクリートであるのか、木造や鉄骨造の違いにより、融資の返済期間をどのように決めるのかが違ってきます。一般に鉄筋コンクリート造のマンションの建物（設備は別です）は耐用年数４７年とかですが、築年数が２年経っていれば残存期間４５年として、ローンの返済期間を４５年とかにしたりするのですが、別に法律で４５年にしなければいけないという訳ではありません。 ただ、常識的に考えて、勝手に６０年とか９０年とかに出来るものでもありません。後々、建物が古くなって修理費用も掛かりますし、設備も古くなり、賃料も下がって収支が悪化することは目に見えているからです。 それに、借入も融資期間が長くなれば毎月の返済額は減るけれど、トータルで考えれば金利は沢山支払わないといけないので、最終的には返済額は膨れ上がってしまいます。 実は、２０１７年半ば頃から、各地方では入居者の確保が難しそうな地域に、アパート建築を勧める建築業者と地元金融機関が一緒に協力をするという最強の営業手法で成績を伸ばしていたことに疑問符が付いていたので、徐々に不動産融資は引き締まってはいたのですが・・・静岡や東京の金融機関のお陰で厳しさのレベルが一気にアップしたわけです。 金融機関の融資姿勢と不動産の動きは表裏一体ですから、普通は融資が厳しいと不動産価格は下がるのですが、今のところは一部にその兆候があるけれども、本格的な弱気な姿勢は感じられません。 正直言えば、ここ数年の金融は緩みっぱなしで、やっと普通の状態に戻ったって感じです。 それでもやはり、低金利状態が今後も続きそうだと考えている人が多いと思いますね。 それに、景気のいい会社や経営者の方も結構沢山いらっしゃるので、金融機関としても貸出先として期待しているというのも実情ですので、無理せずに不動産購入が出来る層もちゃんとあります。 それでも、年末に株式市場で日経平均が１千円以上の下落となったりして、新年に入って景気がどうなるのか心配な点もありますが、まさかこんな状況の中で金利が上がるなんてことは考えたくもありません。 投資目的で買った区分マンションや一棟収益物件も、フルローンで買っていたりすると、物件価格が下落している時には処分するのもキツイですね。 ローンを抹消するのに手金を注ぎ込まないと抵当権が消せない状況もあり得ます。 兎にも角にも、当面の最重要課題は入居者の確保です。 もし、物件を手放す気持ちになったとしても、その物件が今後も収益用にしか利用できない可能性が高いのならば、次の買主さんは入居者が居たほうがいいでしょうし。 ファミリータイプの貸家で次の入居者に買主本人が見込めるのならば、空き家になった時が売るチャンスかもしれません。 その辺の見極めは大事です。 不動産が確実に「上がる」「下がる」などのタイミングは本来誰にも分からないので、過激なアナウンスに惑わされずに、自分自身にとって最適な「売・買」のタイミングとは何かをよく考えて実際の売買に臨むようにしましょう。

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