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民法改正/連帯保証人】    2019.12.27

2019年も終わり、2020年は令和2年となります。

ネズミ年は「ネズミ繁栄」と言われているようです。

その通リに堅調に過ごせればいいと願っていますし、東京オリンピックや大型の景気対策予算のお陰でドンドンお金が我

々庶民のところに廻ってくることを祈っております。

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5年ほど前のことですが、知り合いの会社が所有している古い木造の寮が空いたので、韓国人の方に一棟貸の民泊として定期建物賃貸借契約の仲介をしました。
ところがこの間、その会社の経理課長さんから電話があって、数か月前から家賃が入っていないというのです。

社長の個人口座だったので、入金チェックをつい忘れていたみたいでした。

家賃保証会社には加入していたのですが、未入金の時だけ連絡することになっていたので、既に数か月経っていて立て替えも回収も無理だと言われてしまいました。

日本と韓国の関係悪化で韓国からの旅行客が来なくなり家賃が払えなくなったというのが未払いの理由です。
それから暫くして、借主とは連絡が取れなくなって、時間と費用は掛かりますが弁護士さんに依頼して法的な手続きを取らざるを得なくなりました。

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令和2年4月に施行される民法で、賃貸借契約の保証人に関する内容は入居者だけでなく、家主さんにとっても今まで以上に重要なものになります。
この改正により、賃貸借契約書で連帯保証人を付ける場合は、契約書に極度額(連帯保証人の責任限度額)を記載することが必要です。
極度額設定の金額については特に法律上のルールはなく、家主と連帯保証人の間で合意した金額を自由に設定することになりますので、家主さんは多めに、入居者と保証人は少なめにしたいと思うでしょう。
1年とか1年半とかじゃ保証人になる人は相当な覚悟が要りますから、多分、3か月とか半年分とかになるケースが多くなるのではないでしょうか。
通常の契約書って家主・入居者用の2部作成しますが、4月以降は保証人用にもう1部作成して「保証額の限度額」の記載をしてもらって署名捺印してもらうことになります。

今、賃貸マンションの契約では親や親戚の人が保証人になる場合が多いと思いますが、これからは今まで以上に友達や知人に頼み辛くなるでしょうね。
保証人を立てない場合は家賃保証会社に入ることになりますので、4月以降、家賃保証会社は忙しくなって嬉しいでしょうね。

【事業用不動産の場合】

事業用物件(店舗・オフィス)の不動産賃貸借契約で連帯保証人をつける場合は、賃借人から連帯保証人に“賃借人の財産状況等を情報提供すること”が義務付けられました。

これは連帯保証人に対して、連帯保証を引き受けるにあたり、賃借人にどの程度の財産があるかを知ったうえで、連帯保証人を引き受けるかどうかについて十分な覚悟をさせようとするものです。

【個人で飲食店の店舗を借りる時に、事業主の家族を連帯保証人とする場合】
【法人がオフィスを借りる場合に、連帯保証人をつける場合】

賃借人が連帯保証人への情報提供義務を果たしていない場合、家主としても連帯保証人から連帯保証契約を取り消され、滞納家賃等を連帯保証人に請求できなくなるという重大な問題が起こりますので注意が必要です。

≪賃借人から連帯保証人への情報提供が義務付けられた項目≫

★賃借人の財産状況
★賃借人の収支の状況
★賃借人が他に負担している債務の額とその支払状況
★賃借人が家主に保証金などの担保提供するときはその内容

民法改正後は、事業用の賃貸借については、これらの項目について、賃貸借契約書に記載欄を設けて、賃借人に記入させた後で、連帯保証人に署名、捺印を求めることで、賃借人に連帯保証人への情報提供義務を確実に果たさせることが必要になるでしょう。

尚、この賃借人から連帯保証人への情報提供義務のルールは、事業用の賃貸のみが対象であり、一般の住宅の賃貸には適用されません。
事業用の物件の家賃保証会社の審査も賃貸マンション等に比べて、かなりシビアですので、保証人となる場合もシビアにならざるを得ません。

家賃の滞納はないに越したことはありませんが、可能性は必ず付いて回ります。
来春の賃貸需要は事業用物件に少し向かい風になるかも知れませんね。

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