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不動産オーナーの新型コロナ・テナント対応策】    2020.5.9

新型コロナウィルス感染症の影響で、商業施設や店舗が自粛や休業などをして、売上が大幅に減少して家賃をどうして払うのかが大きな問題になっています。
野党の法案も4月末に出て、与党案もそろそろ纏まってきたようですので、今月中には救済する法律が成立するのだと思います。
当面、テナントさんから家主さんに、賃料の支払い猶予や減額等の依頼があると思われますので、注意すべき点について記載致しました。

理屈から言えば、緊急事態宣言による営業自粛で売上が減少したという理由で、テナントからの賃料の減額希望などを家主が拒否することは可能です。
ただ、テナントが撤退するという事態になれば、現在のような状況で新たなテナントを同条件で見つけることは難しそうです。
テナントと家主の共存を探る上でも、賃料等の条件に妥協点を見つける努力をすべきでしょう。

■賃料の支払い猶予

賃料の一部または全部の支払いを一定期間“猶予”する対応策です。
状況が良くなって猶予した賃料分を分割で支払ってもらうのがいいのでしょうが、その分テナントの支払い賃料額はアップしますので、結構難しいと思われます。
現実的には、一定期間の猶予した後、元の賃料にも出せれば“良”としましょう。

■賃料の減額

賃料の一部または全額を一定期間”減額“する対応策です。
テナントにとっては、一番良いのかも知れません。
家主さんにテナントからの預保証金などがあれば、減額分を相殺して受け取れば実質的な収入の減少を避けることが出来るので、一考の価値ありだと思われます。

■経理上の問題も…

“支払い猶予“と”預保証金との相殺“については、経理上の注意が必要かと思います。
“支払い猶予“は、猶予した金額は「未収」扱いで、猶予前の通常賃料が売上になります。
黒字であれば、税負担は普段通りとなるので、テナント救済した家主さんは逆に“しんどい”と立場となります。
“預保証金との相殺”については、既にテナントから預かっている保証金から返還したと考えますので、通常賃料で売上を算出します。
一見すると、実際の収入よりも売上が多く感じますので、決算や確定申告時には税負担は通常通リだという事をお忘れないよう。

また、賃料の支払い猶予や賃料の減額等については、テナントと家主さんで合意した旨の「覚書」や「賃貸条件等の変更合意書」などの文書を作成して双方各1を持っておくようにしましょう。


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