2017. 1. 9 (建物付)土地購入と、不動産取得税・固定資産税
2016.11. 6 オーナーチェンジ物件と空室物件
2016. 7.23 最近のマーケット動向
2016. 6. 5 不動産業者(宅建業者)の選び方
2016. 5. 5 売却後の手取金額@
2016. 1. 9 地主さん向け資産対策A
2015.11.28 地主さん向け資産対策@
2015..10.18 不動産PER
2015. 9.21 反社会的勢力排除条項
2015. 5. 5 大手不動産会社の「囲い込み」と「往復びんた」
2015.. 2.28 これから5年・投資ブーム&相続税対策スキームの後始末
2015. 2.11 あれから5年・長期譲渡所得の1千万円特別控除制度
2015. 1. 1 宅地建物取引士
2014.10.12 同和問題について



2014. 8.14 新規参入!!ソニー不動産の挑戦
2014. 5.25 人口減少と不動産業界
2014. 1.25 婚活サイトとマンション購入詐欺
2013.10.27 不動産業界の「倍返し」
2013. 9.29 空室期間短縮策
2013. 9. 9 取引主任者の記名押印
2013. 8.13 レントロール
2013. 8.13 ワンルームマンション投資の話
2013. 4.29 築年数の古い高収益物件
2013. 3.17 航空法による建築物等の高さ制限
2013. 1.31 2013与党税制改正大綱と不動産
2012.11.11 物件情報はどこで手に入れる?
2012.10.14 「契約の履行の着手」って何?
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2012. 7.16 業界立ち話 その2
2012. 6.10 宅建業者数減少と景気動向
2012. 5. 6 金融機関の融資基準
2012.. 3.25 下落幅縮小:大阪の公示地価

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不動産マメ知識コーナー

 重要事項説明のIT化に反対     2017.1.10


不動産取引の“肝”である重要事項説明を対面で行うことに対して、IT技術の活用、つまり、インターネット上での直接会わずに重要事項説明を行うことが検討されています。

世界最先端IT国家創造宣言:平成25614日閣議決定→同年12月IT利活用の裾野拡大のための規制制度改革集中アクションプラン策定・IT総合戦略本部決定

確かに、インターネットやICT(通信コミュニケーション)やAI(人工知能)等の発達は物凄くて、我々アナログ世界に住む50代、60代の不動産業界の人間であっても、もはや避けて通ることは不可能です。
これまでも不動産業界でもインターネット等の利用を積極的に導入されてきましたが、今回行われる社会実験では、“重要事項説明書の説明”の義務を果たすことは難しいと考えます。

平成25年度のデータで、宅地建物取引における苦情・紛争のうち、重要事項説明に関する件数は、売買で29.3%、売買の媒介・代理で31.5%、賃貸の媒介・代理で38.4%と高い割合です。
果たして、IT化によってこれらのトラブルは解消に向かうことができるのでしょうか? 
真の目的はなんなのか…

重要事項説明に必要なことはいくつかありますが、“取引主任者による説明・取引主任者証の掲示”などは当たり前のことであり、問題の本質ではありません。でも、“取引の判断に必要となる事項を相手方に伝える”という要素は、重要事項説明の本質と考えます。

『重要事項説明におけるIT活用によって期待される効果』は次のようなものが挙げられています・・・

取引における地理的な制約の消滅、あるいは低減につながることが考えられる。すなわち、ITの活用により、消費者・事業者双方について、従来の取引であれば相対するために要していた時間コストや金銭コストの縮減が期待できる。

消費者においては、自らリラックスして説明が受けられる場所を選択して重要事項説明を受けることで、より理解を促すことにつながったり、あるいは急な要件が発生した場合でも柔軟に対応できるという可能性もある。

“期待される効果“、甚だ不謹慎ですが…正直、笑ってしまいました。
シンプルに考えれば、事業者の都合で時間的・金銭的なコスト削減をしたいが故、適当な表現で真実を捻じ曲げた内容ですね。確かにテレビ電話やメール・電話等を使えば、間接的ではあっても対面に近いやり取りはできるでしょうね。
必要な図面・資料についての伝達では、「郵便やメール添付で内容を視認することができる」ってくだりもあったりして、そこまでして遠隔地方と対面せずに重要事項説明をする必要性が理解できません。

どんな商取引でもベースは信頼関係・人間関係のはずですが、行き過ぎたIT化の利用はかえって勘違い・見逃しをする可能性が高くなると思います。相対でする重要事項説明には、双方に適度な緊張感があって、真剣に相手の肉声による説明を耳で聞きながら、目で文字を追い、相手の態度や人間性が伝わってくるものです。
会社の会議をテレビ会議でするのと、集まってするのとでは違うって感じませんか?

仲介業者は遠くからでも消費者のところへ赴いて説明すればいいのではありませんか?

社会実験は、まずは「賃貸取引」及び「法人間取引」が適当だとしています。
そもそも、売買に比べて“法令上のチェックの少ない賃貸や、金額的に小さいケースが多い賃貸からテストする”という、法人以外の個人では「今までは対面のみで行われていたという状況に鑑み…社会実験から外す」という訳のわからない説明がされています。
もしかして、既存の(特に東京に拠点を置く)大手産業者のコスト削減、大手IT業者等の不動産業界参入、外資系企業の要望等を後押ししているなんてことは無いでしょうね! そんな気もしたりして、なん嫌な感じがします(××)

そんなことより、今ある苦情・紛争を解消・低減させるために宅地建物取引士の設置を、5人に1人から、2人に1人(注1)にするとか、ネット上に存在するおとり広告の取り締まり強化(注2)など、行政はもっとベーシックな対策に時間と費用を掛けてから、IT化推進しても良いのでないでしょうか!

(注1)事務所に設置すべき成年の専任の宅地建物取引士の最低設置人数は、事務所の「業務に従事する者」の数の5分の1以上である。
例えば、事務所における従事者が11人ならば、その5分の12.2人であるので、成年の専任の宅地建物取引士を3人以上置かなければならない。

(注2)ネットで物件を探す人が多くなった為に、業者が集客を図る為に契約済みや架空の物件情報をネット上に掲載する「おとり広告」が横行している。消費者庁も取り締まりの強化をしている。物件を探すのに現地に行かず、ネット上の情報のみで判断する人が増えていることは大変問題があります。

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仏作って、魂入れず

 仏作って魂入れずとは、仏像を作ったものの霊力を込めそこなったために、うすっぺらな出来になってしまうという意味で、苦労して仕事を仕上げたが肝心な点を欠いたために仕事の成果がそこなわれるというたとえ。

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2010. 3・4 売買:決済時の手続き
2010. 2 長期修繕計画
2010. 1 不動産屋の品格
2009. 12 マンション経営と消費税還付申告
2009. 11 ”両手”と”片手”
2009. 10 抜き行為
2009. 9 違約金
2009. 8 ”既存不適格”の建物
2009. 7 高齢者専用賃貸住宅(高専賃)
2009. 6 建築基準の緩和&強化(大阪市)
2009. 5 家賃保証会社
2009. 4 入札・バルク処理・相対取
2009. 3 信託受益権:物件の購入
2009. 2 業界立ち話
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2008. 2 任意売却 ‐3つめの不動産市場‐
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