不動産投資信託のイメージ <2001.12>

2001年11月から、従来の「証券投資信託」に加えて「不動産投資信託」が登場しました。(下記に目録見書概要があります。)
「不動産投資信託」は、小口の資金で不動産投資ができるというものではありますが、気のついたポイントを2つだけ挙げておきます。

名 称 日本ビルファンド
投資法人
ジャパンリアルエステイト
投資法人
発行単価(1口) 625,000円 525,000円
取引単価 1口 1口
決算期(年2回) 6月 12月 3月 9月
初回予想配当額 16,200円 13,000円
総資産 約2,265億円 約936億円
運用会社 日本ビルファンドマネジメント ジャパンリアルエステイト
アセットマネジメント
上記の主な株主 三井生命 43%
住友生命 35%
三菱地所 40%
東京海上火災 30%
第一生命 30% 
対象物件 オフィスビル 24物件 オフィスビル 20物件
年間粗利益 9.84% 9.99%
平均築年数 11.3年 12.9年
平均賃料/月 2288千円 1996千円
テナント数 374件 218件
東京物件比率 77.5% 56.5%
平均稼働率 96.9% 94.6%

その1  株式のようなものだと考える!

上場されているのは、主として不動産に投資することを目的とする会社(投資法人)を設立し、投資者がその会社の株主(投資主)となり、運用により得られた収益の分配を受ける形の投資信託です。

株式投資信託のように「オープンエンド」(注1)ではないので、いわゆる株式のような商品だと考えたほうがいいです。
また、各物件の価値判断をできる投資家はほとんどいないと考えられるので、実質的には『不動産会社』の株を買っているのと同じです。

(注1) 証券投資法人が、投資口の払い戻しを行うタイプを「オープンエンド型」、行わないタイプを「クローズエンド型」と呼ぶ。クローズエンド型の証券は、投資主が出資分を回収・換金したいときは、流通市場で売却する必要があるため、その証券は上場するか、店頭での流通手段を用意する必要がある。


■その2  収益不動産にとって現在は良い状況!?

上記の不動産投信だけに限れば、平均稼働率は高く、立地として東京中心になっており、これ以上の収益を期待するのは酷でしょう。築年数は10年をひとつの節目として修繕・改修が必要になるといわれています。(もちろん折込済みではありますが…)

現在の借入金利は配当予定利率より低いので、配当金を増やす“リバレッジ効果”が働きます。反面、借入金利は投資口への配当より優先して支払われるので金利の上昇は配当率を下げる要因となります。

現在は、このような状況であることを押さえておきましょう。