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【自宅購入とライフプランー賃貸か持家かー】　２００２．１１ 　　　　　　住宅の買い時はいつなのか？ 現在は「史上最低の低金利」「家賃並みの支払い」という謳い文句でいわゆる一次取得者向けのマンションが売れ行き好調であります。 しかし、今の社会状況では賃貸住宅の方が経済的で無難だと考えている方も多いようです。 確かに一面ではそれも真実でしょう。 ただ、自宅購入については、《旬》というものがあると思います。 つまり平均的な人の場合、社会に出て暫らくは、余程親からの援助がなければ購入は無理でしょう、定年間際ではローン返済期間が限られてしまい、手元の資金を使うと老後のことが心配になりかなりの決断力を必要とするでしょう。 また、両親との同居、世帯主の転勤、子供の進学、経営者・自営業者など所得の変動がある人も様々な理由で購入を検討できる時期は絞られます。 一般的には、３０代・４０代の購入者層が中心になってきます。 従来のパターンですと、購入後１０年前後で二次取得者として買い替え層に成長するものでした。現在は一次取得者のパターンは基本的に変わりませんが、二次取得者が持家売却の際に譲渡益ではなく、譲渡損（注１）が出てしまうので買い替えの動きが鈍いということです。 　　　　　　　　■譲渡損失はけっこう美味しいかも！■ （注１）居住用財産の買い換えにかかる譲渡損失は３年間に渡って繰越控除できます。 一定の制限があるもののバブル期の購入価格は半値になっている場合もあるのですから、所得税を沢山支払っている方には結構大きな金額になります。 このような資産デフレの問題は、『リストラ』や『勤務先の倒産』、『所得減収』等のリスクを考えて、無理（？）に長期のローンを組んでまで自宅を買うのなら、賃貸住宅で暮すほうが経済的に合理的で得だという意見にも発展します。 しかし、誰しも人は《夢》を見たいもの、多くの人はマイホームを持ちたいのです。 マンションのモデルルームに行くと、なんだか《夢》が現実になりそうで、素敵な気分になってしまうのは人情というものでしょう。 政府も、何かといえば住宅購入のラブコールを贈ってくれますし・・・ 自宅は購入と賃貸、どっちが得なのか？ ■他のホームページや、FPと若干違った観点を意識して・・・■ 　ポイント　１ 　　準備だけはしておく　 仮に賃貸住宅に暮らす場合、あなたを満足させる物件があればいいのですが、賃貸と言えどもグレードの高いものは家賃が高い。 それなりのグレードの物件は家主さんにも余裕がある人が多くて、家賃もそれなりの入居者用に設定していることが多いのです。 また、分譲貸マンションなどでは持主のローン返済額、要するに購入しても同じ位の賃料が設定されている“相場賃料”がある。 これらは、会社名義の借主が節税に役立つためにわざわざ賃貸に住むことと関係があるようだ。 全体として賃貸住宅のグレードは必ずしも満足できるものではありませんし、仮に定期借家制度が普及するとしても、まだまだ時間かかるのことでしょう。 このことから、賃貸に住むとしても（例えばより広い間取り・建物の老朽化etcの理由が発生して）次の住まいを考えたときの為に、購入に備えた準備はしておいた方が賢明でしょう。 次の住まいも賃貸で満足できれば購入に向けたその準備（注２）は、資産運用の一環として考えれば何ら問題はありません。 （注２）購入に向けた準備＝頭金の準備について �@   天引き貯金 お金が余ったら貯金しようという人は、一生貯金出来ない・・。 �A   つみたてくん（住宅金融公庫） 仮に積立金を住宅取得資金に使わなくてもペナルティはない。 満期・解約で受け取った利息相当分は雑所得（総合課税）。 但し、その金額が（他にも条件はあるますが）20万円以下の人は申告不要。 ちなみに、私も２回中途解約しておりますが・・。 �B   財形貯蓄 ５年固定・金利1.27％と低金利が魅力・教育資金にもシフトできるが、 給与所得者のみの制度である。 　ポイント　２　　　中古は安い！　 先にも触れましたが、従来は購入して後に値上がりし、自宅は財産として充分機能していた訳です。 現在は買った翌日から値下がりしているような状況です。 （車と一緒です、一度住んだら中古です。売却価格は下取り価格かも・・・） でも、基本（注３）さえ踏まえていれば、自分の城を構えることはいいことだと考えます。 （注３）基本＝俗に云う定説 �@   自己資金は最低２割以上 �A   ×いくら借りれるか　○いくらなら返済できるか �B   ボーナスは必要以上に当てにしない �C   返済期間が永けりゃ、老後も返済しないといけない・・要注意！ 賃貸でも購入でも毎月の支払いは必要なのです。 要は無理してまで購入してはいけないというシンプルな問題なのです。 その対策の一つとして購入価格を低くすることがあります。 案外クローズアップされていないようですが、新築住宅も価格は安くなりましたが、若干不人気ではありますが中古住宅はそれ以上に安くなってるんです。 例えば、大阪市都島区のあるマンションの場合ですが・・ （それぞれ徒歩で行ける各南向バルコニーの物件です） 最寄駅 地下鉄都島駅 徒歩９分 地下鉄都島駅 徒歩６分 JR京橋駅 徒歩８分 売価格 ４９００〜 ４３００万円台 ３３８０万円 １８００万円 面積・間取 １０４．３０〜 ９７．１５�u ３LDK+書斎・４LDK ９０．６６�u ３LDK ７９．０２�u ４LDK 築年数 来年秋 １９９０．３ １９８３．７ ここでは価格を最重視していますが、新築分譲価格の近距離でも中古物件がその半値程で検討できる可能性もあります。 勿論、中古物件の場合は仲介手数料が必要ですし、ローンも新築物件と比較して制約がありますが、それにしても悪くはないと思いませんか。（それと中古物件の場合は、価格交渉を前提にしていますので売出価格を鵜呑みに出来ないし・・） ライフプランからして、《旬》を逃すと購入することは中々難しいし、現実の賃貸住宅の賃料がそれほど安いものでないのであれば、購入という選択肢を切り捨てることは忍びないと思いますが、如何でしょうか。

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