2003.4  一般定期借地権のケーススタディ
2003.3  相続税かかります?
2003.2  独立後の備え…小規模共済・国民年金基金
2003.1  「貯める」と「投資する」
2002.12 生命保険の加入基準について(個人編)
2002.11 自宅購入とライフプランー賃貸か持家かー
2002.10 教育資金対策ー奨学金制度等の利用ー

2002.9  ライフスタイルの多様化と、プランニングについて
2002.7   マンション投資と他の投資商品との比較
2002.6   新たな女性の時代へ…
2002.4   相続評価としての「生命保険」について
2002.2   相続対策としての「不動産」と「生命保険」
2001.12 不動産投資信託のイメージ
2001.11 個人型401K(「個人型」確定拠出年金)について
2001.10 自宅を売却すると「損」をする時に使える特例
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 【1年半経ったJ-REIT不動産投資信託 2003.5

株は不動産と並んで投資家の注目度は高いが、ここに来てかなり厳しい状況です。
そんな状況にもかかわらず、本屋さんに行くと、相変わらず「株で億万長者になる…」とか「人に教えたくない投資方法…」の類の本が山積みで、なにか寂しい感じであります…
そんな中で今回は、4月にがんばったJ-REITについて考えてみました。期借地権は、新築の分譲住宅ではかなり知られるようになりましたが、中古住宅でも色々利用できます。


いわゆる“投資本”のなかに、J-REITは新しい商品だから様子を見てからにしましょう・・と書いてあるものもあります。
また、目論見書をよく読み、各物件の内容を吟味する必要性を説くアドバイスも見かけます。
一般の素人にとっては、限られた時間でプロの不動産業者でも判らないような細かいことを調べることは不可能ですし、目論見書も中々難解な書物であります。
個人の投資家を期待している新しい金融商品ですが、不動産の知識も含め専門的な商品でもあるという悩ましい商品でもあります。

今回はその大まかな特徴と流れを見て考えることにしてみます。


J−REITの現状は・・・

ファンド名

(上場年月日)

予想配当利回

(%)

価 格(円)

H15・4・30

高値(円)

安値(円)

各週末までの

数値


日本ビルファンド

2001.9.10

4.45

642,000

(2003.4.30)

622,000

2001.9.10

480,000

2002.1.25


ジャパンリアルエステート

2001.9.10

4.46

640,000

2003.4.30

636,000

2003.4.25

471,000

2002.1.16


日本リテールファンド

2002.3.12

5.01

579,000

2003.4.30

578,000

2003.1.6

433,000

2002.3.13


オリックス
不動産投資法人

2002.6.12

5.52

516,000

560,000

2002.12.26

447,000

2002.10.1


日本プライムリアルティ

2002.6.14

4.87

248、000

2003.4.30

243,000

2003.4.25

199,000

2002.6.25


プライム投資法人

2002.9.10

5.84

512,000

517,000

2003.4.23

434,000

2002.9.27

配当利回り=配当÷株価×100

J-REIT6銘柄の時価総額は、5000億円程度で、オフィスビルや商業ビルなど約150件を所有しています。
4月末には日経平均株価は、7600円程度にまで下落してしまいましたが、J-REIT今年に入って5銘柄が最高値を更新しています。(特に4月に高騰している。)
運用難の年金基金や、TVなどで政治家・評論家の方の意見として日銀が購入するといった意見やインフレターゲット論があるためか、一般の投資家からも注目を浴びているようです。
配当は4〜5%後半のあたりですが、他の金融商品と比較しても負けてはいませんし、この4月から配当税制が改正されたのを受け、以前よりもメリットがあることも良い要因です。


平成15年4月1日から

税率が一律10%

源泉徴収・申告不要

(平成20年3月31日まで)

株式配当金の税金について

以前は所得税(配当所得)の対象となり、具体的には、配当金支払時に20%の所得税が源泉徴収されますが、確定申告で精算することになります。
ただし、1銘柄につき10万円以下の少額配当については確定申告を要しない申告不要制度がありました。

↑ 年10万円以下にする意識があると、4口、5口と購入することを避けると言うことになる。

但し、人気が出て購入者が多くなれば価格は高くなるでしょうし、購入価格が高ければ利回りは低くなるでしょうから、そこのところの考え方は一般の株式投資と同じです。


                   今後予想されるリスク

東京一極集中によるリスク⇒地震・電力供給

2003年問題⇒大型ビル供給による空室増加

景気の悪化⇒賃貸料の低下+空室の増加

人気のある物件(例えば東京中心部)
⇒購入価格のアップ⇒利回りの低下

築年数経過に伴う建物資産価値の劣化⇒保守費用の負担増

短期的に投資価値が減退するようなことはなさそうですが、長期的には色々なリスクも考えられます。
今後、様々なリスク対策や新規物件の購入など新しい魅力が出てくるでしょうから、より面白い商品になることを期待しましょう。

参考HP

東京証券取引所

http://www.tse.or.jp

不動産証券化商品検索サイト

http://www.spc-reit.com

NIKKI NET

http://www.nikkei.co.jp





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