収益不動産 事業用不動産 不動産売買 テナント募集 南森町不動産
失敗しない不動産投資と不動産業界基礎知識
南森町不動産/ブログ版 http://minamimorimachi.net
【１年半経ったJ-REIT不動産投資信託】 ２００３．５
株は不動産と並んで投資家の注目度は高いが、ここに来てかなり厳しい状況です。
そんな状況にもかかわらず、本屋さんに行くと、相変わらず「株で億万長者になる…」とか「人に教えたくない投資方法…」の類の本が山積みで、なにか寂しい感じであります…
そんな中で今回は、４月にがんばったJ-REITについて考えてみました。期借地権は、新築の分譲住宅ではかなり知られるようになりましたが、中古住宅でも色々利用できます。
いわゆる“投資本”のなかに、J-REITは新しい商品だから様子を見てからにしましょう・・と書いてあるものもあります。
また、目論見書をよく読み、各物件の内容を吟味する必要性を説くアドバイスも見かけます。
一般の素人にとっては、限られた時間でプロの不動産業者でも判らないような細かいことを調べることは不可能ですし、目論見書も中々難解な書物であります。
個人の投資家を期待している新しい金融商品ですが、不動産の知識も含め専門的な商品でもあるという悩ましい商品でもあります。今回はその大まかな特徴と流れを見て考えることにしてみます。
J−ＲＥＩＴの現状は・・・
ファンド名
（上場年月日）
予想配当利回
（％）
価 格（円）
H15・４・30
高値（円）
安値（円）
各週末までの
数値
日本ビルファンド（2001.9.10）
４．４５
642,000
(2003.4.30)
622,000
（2001.9.10）
480,000
（2002.1.25）
ジャパンリアルエステート（2001.9.10）
４．４６
640,000
（2003.4.30）
636,000
（2003.4.25）
471,000
（2002.1.16）
日本リテールファンド（2002.3.12）
５．０１
579,000
（2003.4.30）
578,000
（2003.1.6）
433,000
（2002.3.13）
オリックス不動産投資法人（2002.6.12）
５．５２
516,000 560,000
（2002.12.26）
447,000
（2002.10.1）
日本プライムリアルティ（2002.6.14）
４．８７
248、000
（2003.4.30）
243,000
（2003.4.25）
199,000
（2002.6.25）
プライム投資法人（2002.9.10）
５．８４
512,000
517,000
（2003.4.23）
434,000
（2002.9.27）
配当利回り＝配当÷株価×１００
J-REIT６銘柄の時価総額は、５０００億円程度で、オフィスビルや商業ビルなど約１５０件を所有しています。
４月末には日経平均株価は、７６００円程度にまで下落してしまいましたが、J-REITは今年に入って5銘柄が最高値を更新しています。（特に４月に高騰している。）
運用難の年金基金や、TVなどで政治家・評論家の方の意見として日銀が購入するといった意見やインフレターゲット論があるためか、一般の投資家からも注目を浴びているようです。
配当は４〜５％後半のあたりですが、他の金融商品と比較しても負けてはいませんし、この４月から配当税制が改正されたのを受け、以前よりもメリットがあることも良い要因です。
平成１５年４月１日から
税率が一律１０％に
源泉徴収・申告不要
（平成２０年３月３１日まで）
株式配当金の税金について
以前は…所得税（配当所得）の対象となり、具体的には、配当金支払時に20％の所得税が源泉徴収されますが、確定申告で精算することになります。
ただし、1銘柄につき年10万円以下の少額配当については確定申告を要しない申告不要制度がありました。↑ 年１０万円以下にする意識があると、4口、５口と購入することを避けると言うことになる。
但し、人気が出て購入者が多くなれば価格は高くなるでしょうし、購入価格が高ければ利回りは低くなるでしょうから、そこのところの考え方は一般の株式投資と同じです。
今後予想されるリスク
東京一極集中によるリスク⇒地震・電力供給
２００３年問題⇒大型ビル供給による空室増加
景気の悪化⇒賃貸料の低下＋空室の増加
人気のある物件（例えば東京中心部）
⇒購入価格のアップ⇒利回りの低下築年数経過に伴う建物資産価値の劣化⇒保守費用の負担増
短期的に投資価値が減退するようなことはなさそうですが、長期的には色々なリスクも考えられます。
今後、様々なリスク対策や新規物件の購入など新しい魅力が出てくるでしょうから、より面白い商品になることを期待しましょう。
参考ＨＰ
東京証券取引所
不動産証券化商品検索サイト
ＮＩＫＫＩ ＮＥＴ
事業用不動産の売却・購入・買い替えなどいろいろな身近なご相談受け賜ります。
≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫
南森町不動産の「会社案内」
お電話でのお問い合わせは
06-6360-9791
