金利と収益物件の関係
２００4．８．
金利が上がるということが現実になってきて、不動産投資を考えている方々にとって収益物件の価格が今後どういう風に変化するのかが、一番の感心事になってきました。
ここ数年は≪低金利＋金余り≫と、≪物件価格の低下≫の２つの流れで、物件を取得する基準はそれを踏まえてかかれば概ねＯＫの状況でした。
でも金利が上がれば、ご本人に借入金があろうがなかろうが、世の中の不動産価格自体が勝手に動き始める…さあどうしますか。
不安？迷う？諦める？
確実に金利が上がるとして、（いやもう上がってきているのですが）不動産の価格は上がるか、下がるかは、他の要因とも絡み合って誠に複雑怪奇。
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不動産は上がる！
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■ 不動産担保力依存の新型ローンの開発で、金融商品に絡めて結果的に不動産価格アップの状況が来る。
■ ポストデフレで全般的に物価は上昇し、不動産もご多分に漏れず名目的価格は上がる。 |
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不動産は下がる！
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■金利アップで返済負担力から逆算して、不動産価格は下がらざるを得ない。
■人口減の傾向は物件過多に結びつき、不動産はやっぱり長期的下落。
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今回は、借入金利のアップが、購入価格の基準をどの程度左右するのかを検証してみます。
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≪計算の前提≫
Ａｻﾝ（個人）は不動産業者Ｂ社の仲介で下記条件の一棟売収益マンションを購入し、１０年後に売却する方針です。
その際のＡサンの期待利回りは６％です。
この物件の表面利回りは、１２％です。（1200万円÷1億円×１００）
【資金計画】
《投資金額》…1億1121.3万円
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物件価格
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1億円(税込み)
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仲介手数料
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321.3万円（税込み）
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諸経費
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800万円
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《資金計画》
【収支計算】
《収 入》…年間１２００万円
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家 賃
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９０万円／月×12ヶ月
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ワンルーム20戸・月額45000円/戸
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共益費
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１０万円／月×12ヶ月
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〃 ・月額5000円/戸
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《支 出》…借入金利５％の時は、年間793万9917円
…借入金利３％の時は、年間705万8620円
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借入金返済額（５％）
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553万9917円
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20年／固定／元利均等
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〃 （３％）
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465万8620円
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〃
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共益・管理費用
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120万円（満室時）
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収入の10％として
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その他経費
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120万円
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修繕積立･手数料etc
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《基本的な考え方を優先するため、収入・支出とも10年間一定とします》
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キャッシュフローの計算（単位：万円）
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項 目
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金利５％のケース
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金利３％のケース
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収 入
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満室時
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家 賃
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１０８０
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１０８０
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共益費
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１２０
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１２０
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小 計
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１２００
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１２００
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空室損失
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▲６０
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▲６０
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（計算上の空室率）
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５％
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５％
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合 計
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１１４０
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１１４０
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支 出
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借入金返済額
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５５４
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４６５．９
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共益・管理費用
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１１４
|
|
１１４
|
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その他経費
|
１２０
|
|
１２０
|
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合 計
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７８８
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６９９．９
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キャッシュフロー
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３５２
|
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４４０．１
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■このケースでは、金利２％の差が1年間のキャッシュフローに88.1万円（＝440.1万円−352万円）の違いですが､Ａサンの計画通りに10年後迄考えれば、その差額は881.3万円（＝4401.4万円−3520.1万円）となります。期待利回り６％を確保しようと思えば、仮にこの物件の１０年後の売却予想額が２ケース共に１億１千万円だとすると、調達金利の違いによってもたらされる純収益の相違は、購入金額によって解決せざるを得ません。
■それでは、現在１億円で売りに出されているこの物件を幾らで購入すれば期待利回り６％を確保できるのでしょうか？
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借入金利５％のケース
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借入金利３％のケース
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Ａ：毎年の純収益の現在価値累計
（単位：万円）
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年次
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純収益
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６％の複利現価率
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|
現在価値
|
|
１
|
352.0
|
×
|
０．９４３３９６
|
＝
|
332.1
|
|
２
|
〃
|
×
|
０．８８９９９６
|
＝
|
313.3
|
|
３
|
〃
|
×
|
０．８３９６１９
|
＝
|
295.5
|
|
４
|
〃
|
×
|
０．７９２０９４
|
＝
|
278.8
|
|
５
|
〃
|
×
|
０．７４７２５８
|
＝
|
263.0
|
|
６
|
〃
|
×
|
０．７０４９６１
|
＝
|
248.1
|
|
７
|
〃
|
×
|
０．６６５０５７
|
＝
|
234.1
|
|
８
|
〃
|
×
|
０．６２７４１２
|
＝
|
220.8
|
|
９
|
〃
|
×
|
０．５９１８９８
|
＝
|
208.3
|
|
１０
|
〃
|
×
|
０．５５８３９５
|
＝
|
196.6
|
|
計
|
|
２５９０．８
|
Ｂ：10年後に売却した場合の転売価格の現在価値
|
10年後の
転売価格
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６％の複利現価率
|
|
現在価値
|
|
1億1千万円
|
×
|
0.558395
|
＝
|
6142.3万円
|
Ａ＋Ｂ＝2590.8万円＋6142.3万円
＝8733.1万円（購入限度額）
|
Ａ：毎年の純収益の現在価値累計
（単位：万円）
|
年次
|
純収益
|
|
６％の複利現価率
|
|
現在価値
|
|
１
|
440.1
|
×
|
０．９４３３９６
|
＝
|
415.2
|
|
２
|
〃
|
×
|
０．８８９９９６
|
＝
|
391.7
|
|
３
|
〃
|
×
|
０．８３９６１９
|
＝
|
369.5
|
|
４
|
〃
|
×
|
０．７９２０９４
|
＝
|
348.6
|
|
５
|
〃
|
×
|
０．７４７２５８
|
＝
|
328.9
|
|
６
|
〃
|
×
|
０．７０４９６１
|
＝
|
310.3
|
|
７
|
〃
|
×
|
０．６６５０５７
|
＝
|
292.7
|
|
８
|
〃
|
×
|
０．６２７４１２
|
＝
|
276.1
|
|
９
|
〃
|
×
|
０．５９１８９８
|
＝
|
260.5
|
|
１０
|
〃
|
×
|
０．５５８３９５
|
＝
|
245.7
|
|
計
|
|
３２３９．２
|
Ｂ：10年後に売却した場合の転売価格の現在価値
|
10年後の
転売価格
|
|
６％の複利現価率
|
|
現在価値
|
|
1億1千万円
|
×
|
0.558395
|
＝
|
6142.3万円
|
Ａ＋Ｂ＝3239.2万円＋6142.3万円
＝9381.5万円（購入限度額）
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計 算 結 果
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87,331,000円以下で購入すれば、
期待利回り６％が確保できる。
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93,815,000円以下で購入すれば、
期待利回り６％が確保できる。
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当然の事ながら、金利のアップは返済額の増加につながり､キャッシュフローを圧迫する。
そのことは、将来の物件売却価格が同じであれば、金利の高いほうの購入価格をより低く出来なければ、享受できる利回りは期待されるものを得ることは出来ない。
反対に言えば,今後より金利がアップする状態であれば、将来の売却価格が（購入時点と比べて）インフレ化していなければ、期待利回りは満足できる数値にはならない。
参考までに、今回の購入価格を言い値の1億円で取得した場合、1０年後の転売価格が幾らであれば期待利回り６％を確保できるかを計算してみました。
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期待利回り６％を確保できる10年後の売却価格
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借入金利５％のケースでは・・・
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１億３２６８.８万円
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借入金利３％ 〃 ・・・
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１億２１０７.６万円
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―あとがきー
実際の不動産市場において、ここで挙げた理屈で売主と交渉したところで、「お好きにどうぞ…」って感じで終わってしまいます。
理屈で商売は出来ませんから…
“現物取引”“相対取引”とはそのようなものでしょう。
ただ、そんな考え方や理屈であっても、『解る』のと『解らない』のでは、自分自身の判断材料の厚みはかなり違うように思うのです。
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