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不動産マメ知識コーナー 　【自社ビル購入か賃貸について】２００5．６． マンションや建売住宅の購入意欲が盛んで、「鶏が先か、卵が先か」は分かりませんが、結果として景気を良くしていることは間違いないところです。 不動産業者として最近景気が良くなったと思えることの一つに、中小企業の我が街・大阪でも自社ビル購入や、これから自社ビルを購入しようとする企業が増えていることが分かる状況があります。 景気の悪かったあの頃に銀行から閉ざされていた融資も、景気が回復すると今では様変わりです。（これが天気の良いときに傘を貸すってやつですか…） ※今回のケーススタディは自社ビルですが、自用店舗や工場・作業場等にでも同じように考えて利用できます。 ケーススタディ：田中商事株式会社 大阪市中央区で住宅設備機器の販売業を営む田中商事�鰍ﾍ現在賃貸オフィスである。業績の伸びとともに、オフィスも手狭になり移転を考えている。 しかし、取引銀行からは自社ビルの購入についての融資する旨の話もある。 オフィス移転について賃貸・購入それぞれの計画はどういう違いがあるのだろうか… 【移転後の条件】 いずれも大阪市中央区のオフィス街であり、現在の事務所にも近くて良い物件です。購入する場合は、気楽に移転できる賃貸と違って長期に使用するはずですから、当初の必要床面積（100坪）より広め（今回のケースでは150坪）を希望すると思われます。 ■賃貸物件■ 貸室面積100坪　賃料80万円／月　管理費２０万円／月　保証金500万円　駐車場１６万円／４台 ■購入物件■ 土地40坪＋建物150坪　　購入価格　2億4700万円（土地1億1200万円／建物1億3500万円） 自己資金5000万円　借入金1億9700万円　20年返済　金利３％元利金等 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円） 項　目 １年目 ５年目 １０年目 １５年目 20年目 自社ビルのケース 費　用 支払利息※ ５８１０ ４８８１ ３５５０ ２００５ ２１１ 建物固定資産税※ ４２５ ３８３ ３１０ ２７９ ２２６ 土地固定資産税※ ７１４ ７２８ ７５８ ７７３ ８０４ 管理修繕費※ １２００ １２２４ １２４８ １２８６ １３１２             減価償却費 ２６７３ ２６７３ ２６７３ ２６７３ ２６７３ 小　計 １０８２２ ９８８８ ８５４０ ７０１７ ５２２６ 法人税等の減額（３０％）※ ▲３２４７ ▲２９６７ ▲２５６２ ▲２１０５ ▲１５６８ 自己資金※ ５００００         借入金元金返済額※ ７３０１ ８２３０ ９５６０ １１１０５ １２９００ 土地取得費控除※ ▲５２２９８ ▲２５９０ ▲３００９ ▲３４９５ ▲４０６０ 合　計（※の差引合計） ９９０５ ９８８９ ９８５６ ９８４９ ９８２５ 累　計 ９９０５ ４９４８８ ９８８４６ １４８１０６ １９７２７０ 賃貸のケース 費　用 家　賃 ９６００ ９６００ ９６００ ９６００ ９６００ 管理費 ２４００ ２４００ ２４００ ２４００ ２４００ 駐車料金 １９２０ １９２０ １９２０ １９２０ １９２０ 小　計 １３９２０ １３９２０ １３９２０ １３９２０ １３９２０ 法人税等の減額（３０％） ▲４１７６ ▲４１７６ ▲４１７６ ▲４１７６ ▲４１７６ 保証金 ５０００         合　計 １４７４４ ９７４４ ９７４４ ９７４４ ９７４４ 累　計 １４７４４ ５３７２０ １０２４４０ １５１１６０ １９９８８０ 注）土地取得費控除：自己資金と元金返済額（案分）を、土地を資産として毎年取得したとみなしています。 比較 単年度 ▲４８３９ １４５ １１２ １０５ ８１ 累　計 ▲４８３９ ▲４２３２ ▲３５９４ ▲３０５４ ▲２６１０ 比較：今回のケースの場合、単年度で「賃貸」の費用が多く、それ以後は「購入」の費用が毎年多い。 結果として、20年後の累計では大体同じくらいの数値になります。 勿論、「購入」のケースの借入返済は固定金利で、管理・修繕費は2年毎に１％ＵＰ。固定資産税も建物は3年毎に10％DOWN、土地は3年毎に２％UP等で機械的に計算しています。 また、「賃貸」のケースは設定条件を全く変更させていないという前提でありますから、経済情勢の変化・田中商事�且ｩ身の業績の動向・予想を組み入れたものではありません。 それでも計算上、自社ビル購入のうま味は数年前よりずっ〜と増していることは間違いなさそうです。 これは、昨今の住宅を購入しようとする方の意識・理由付けと同じく、概して悪い話ではなさそうです。 【要注意】 自社ビルを検討する場合、自己使用で全部使い切れないことも多い。 立地的に可能であれば、地下1階や1〜２階を店舗で貸せるなら、収益を考慮するとこはすごく魅力的です。 でも、まだまだ大阪市内のオフィス賃貸需要は厳しいもので、人気のある市内中心部であってもオフィスの賃貸収益を前提にした計画を組むことはまだまだ危険です。

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