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2007.7 退職金の話
2007.6 住宅ローンアドバイザー
2007.5 減価償却制度の改正
2007.4 内縁の妻の年金受給
2007.3 会社にばれない住民税納付
2007.2 悪意の商法:金融・保険編
2007.1 悪意の商法:不動産編
2006.12 火災保険の話
2006.11 保険的な収益不動産
2006.10 株式投資信託の譲渡益計算書
2006.9 10月からの高齢者医療費改正
2006.8 負担増実感の夏/社会保険料・税の控除廃止
2006.7 来年離婚すると年金は1/2ですか?
2006. 6 50歳になったら年金額試算
2006.5 ご利用は計画できる?‐消費者金融の返済‐
2006.4 教育ローン顚末記

2006.3 青色申告特別控除の65万円
2006. 2 年金暮らしと税金
2006. 1 今年、生命保険料が下る?
2005.12 耐震基準と不動産取得税軽減
2005.11 究極の錬金術
2005.10 給料下り、税収上がる
2005. 9 キャピタル狙いですか?収益還元法
2005. 8 給与所得者控除と経費
2005. 7 えっ!不動産所得が廃止?
2005. 6 自社ビル購入か、賃貸について
2005. 5 破綻したらどうなる?-そのお金、あの金融商品
2005. 4 J‐REIT/銘柄選定思案
2005. 3 自己責任
2005. 2 振り込め詐欺・募金アルバイトetc
2005. 1 今年の不動産対策はディフェンス重視!
2004.12 定率減税廃止と住宅ローン控除-住宅購入した方に-
2004.11 地震保険
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【FPなコーナー】+【不動産マメ知識コーナー】 

 
 レバレッジ効果の話】2007.9.

世界株安と円高の影響により、8月末にもあるとか予想されていた金利の引上げが先延ばしされたようです。
金融当局による金利政策と融資姿勢は、不動産の市況に最も影響力のあるものですから、この状況(注1)での金利引上げはすごいインパクトがあります。

注1:先月(20078月)の“不動産マメ知識コーナー”に触れました「新BIS規制」という不動産投資に対する融資を慎重にする政策で、かなりの影響が出てきている状況。

一般的に収益不動産投資、証券化商品などの“不動産”購入はほとんどローンを組みます。ひとつには不動産自体が高額だという理由がありますが、もうひとつの理由は投資不動産の利回りより“低い金利のローン“を組むことで“投下した自己資金”の利回りを引き上げる効果が見込めるという考え方があります。
これがレバレッジ効果と言われるものです。(←不動産投資だけのものではありません)

その1のケース【現金3000万円+ローン1億2千万円の場合は

一棟売マンション1億5千万円(諸費用含む) 

表面利回10% ・・・年収1500万円

ローン金利4%・・・年返済額480万円

金利支払い後の年収(1500万円―480万円)=1020万円

1020万円÷(自己資金)3000万円=0.34

投資利回り=34%

その2のケース【現金1億2千万円+ローン3000万円の場合は

一棟売マンション1億5千万円(諸費用含む) 

表面利回10% ・・・年収1500万円

ローン金利4%・・・年返済額120万円

金利支払い後の年収(1500万円―120万円)=1380万円

1380万円÷(自己資金)1億円=0.138

投資利回り=13.8%


このように自己資金を少なくして、低利の借入金を多くすれば投資利回りは高くなります。現物不動産でも、証券化された不動産でも基本的には同じ考え方です。問題は借入金の金利が上がった場合や、不動産自体の利回が低下(収入減)した場合です。一番最悪なのはその両方がやってきたときですが、ここでは表面利回りが6%に低下し、金利が7%に上昇したとして試算してみます。

その3のケース【現金3000万円+ローン1億2千万円の場合は

一棟売マンション1億5千万円(諸費用含む) 

表面利回6% ・・・年収900万円

ローン金利7%・・・年返済額840万円

金利支払い後の年収(900万円―840万円)=60万円

60万円÷(自己資金)3000万円=0.02

投資利回り=2%

単なる投資ということだけを考えれば、購入しようとする物件の良し悪しも大事ですが、自己資金と借入金の比率や金利の動向はかなり慎重に考えないといけません。
金融機関の貸出姿勢が厳しくなっている最中、現状6~7%位の収益物件の動きが鈍いのは、購入者の皆さんが“マイナスのレバレッジ効果”を予期ているからだと思います。


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2004. 7 変額年金保険と投資信託
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2004. 4 経営者の『生命保険』契約は会社名義で!?
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