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FPなコーナー


 民法と契約トラブル】2009.1.

昨年9月以降の経済失速はすさまじく、40%後半であった麻生総理大臣の支持率が1ヶ月で約半分になったのと同じくらいの地滑り状態でした。
こういう時には、ドサクサにまぎれて人を陥れようとする族が多発するようです。
「多重債務者の過払い金返還訴訟などを請け負っていた司法書士の9000万円脱税事件」や「
振り込め詐欺に利用された疑いがある銀行口座から偽造した書類を使って、その預金が引き出した家裁書記官」「吉川由梨ちゃん誘拐事件で父親から1億円近くのお金を騙し取った奴」「大阪の一等地にあるビルの不動産売買に乗じて2億5千万円と言われている脱税行為をした弁護士(大阪府会議員)」など昨年末だけでもこれだけの事件がすでに起こっています。

契約行為は慎重に行うことが必要となりますが、不動産取引においても詐欺・強迫などのトラブルに合うと被害金額も非常に大きく、経済的な損失が甚大なものとなります。

詐欺

人を騙して契約した場合

詐欺によるABの契約は“有効”ですが、Aは“取り消しできる”とされています。

A(所有者:売主)→B(詐欺師:買主)→C(Bから購入した人)

がABの契約が詐欺行為によるものであることを知らなかった場合、は取り消しできない。つまりAは善意の第三者には対抗できないということです。

尚、Cが詐欺の事実を知っていた場合(悪意の第三者)は、“取り消しができます”。

強迫

人を脅して契約した場合

強迫によるABの契約は“有効”ですが、Aは“取り消しできる”とされています。

詐欺の場合と同じく、善意の第三者には対抗できませんが、悪意の第三者には対抗できます。

錯誤

勘違いして契約した場合

A(所有者:売主)→B(買主):但し、Aは物件甲と物件乙を勘違いして売却した。

錯誤の契約は“無効”です。但し、意思表示した者に重大な過失がないことが条件です。(+意思表示の重要部分に錯誤があること)でないと何でもかんでも、勘違いでしたで済まされると、相手も堪ったものではありませんからね。

錯誤による無効は、善意の第三者にも対抗できます。

(通謀)虚偽表示

相手方と一緒になって、嘘の意思表示をすること

《C債権者》⇔A(所有者:売主)→【虚偽の売買契約】→B(買主)

Cから貸金の返済の形に、Aの所有不動産が差し押さえられようとしたときに、AB間でB所有に見せかけるための契約をした場合などが考えられます。この契約は“無効”です。

虚偽表示であることを知らずにその物件を購入した人がいれば、その契約は有効となります。

虚偽表示は善意の第三者に対抗できないのですが、悪意の第三者には対抗できます。

心理留保

その気がないのに、契約する意思を表す場合

相手が本気にしてしまうような意思表示をすることは、甚だ迷惑な行為ですので、心理留保による意思表示は原則“有効”です。

ただ、相手方が悪意を持っていた場合や、不注意(普通に考えれば判るだろうってな場合)の場合は、“無効”となります。

第三者との関係でも、善意の第三者には対抗できません。

その他、不動産取引では委任状もある代理人なのに「偽者」の代理人ということもあるということもありますし、登記簿上の名義は必ずしも真の売主とは限りません。
未登記自体は、別に悪いことでもありません。

大手不動産業者でも、司法書士の先生や信頼できる銀行員でも絶対に間違いを侵さないと言う保証はありませんから、売主・買主・借主・貸主の立場にある方は商談の手順を踏みつつ、一つ一つの意味をよく理解して、意思表明、署名、押印、決裁を行なうことはとても大事なことです。


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