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 更新料の話2009.8.

「更新料」とは、賃貸契約期間が終了後、引き続き契約を更新する場合に、借主が貸主に支払う費用のこと。関東エリアや(関西では)京都にその慣習がある。

部屋を借りるときは契約期間がありますが、一般的には2年間が多いと思いますが、通常は契約書上に自動更新する旨の記述があって、引き続き住むとなる時に、「更新料」(だいたい家賃の一ヶ月分という相場)を払うというふうになっているのでしょう。

【更新料は無効か?有効か?】

賃貸住宅の更新料について、昨年1月に京都地裁で“更新料を有効“とする判決が、そして今年7月に同じく京都地裁では”更新料を無効“だとする判決が出されました。
昨年の判決では、「更新料は賃料を補充するもので、契約条項は有効」という内容でしたが、今回は「借主に対する説明不足、家賃の補充という更新料の理由も合理性がない」とし、消費者契約法にも基づき無効だとしています。

また、保証金の解約時に控除する金銭についても同じ解釈で無効として、家主にとっては「アホか、なんでやねん!」と怒りたくなるようなものです。

今後、控訴審で判決が覆ることもあるでしょうし、もうすぐ別の更新料訴訟が大阪高裁などでもあるようですし、新聞やテレビで騒いでいるような「更新料は無効」だと決め付けるのはまだ早い。

今のところでは個別の案件についての判決ですから、日本国の賃貸住宅で更新料を取るのが違法だっ!というものではありません。
だから『それじゃ~自分の支払った更新料も返してもらおう』と思ったとしても、裁判してまでやる覚悟がありますか?っていうことであります。

【大阪には更新料はない】

でも京都や大阪でこの種の訴訟が起きているのは、東京方式の商習慣が関西の不動産市場にも入り込んできているからだと思います。

そうです、ファンドブームに乗っかって証券化・金融化が東京中心の商習慣を関西の不動産売買の市場のみならず、賃貸借の市場にも進出してきたからです。

一般の家主さんにとっては全く迷惑な話でしかありません。
礼金・更新料・敷引き制度による入居者の負担減、また入居者斡旋に伴う仲介手数料・広告料などの負担増など家主の収入減につながることばかりだからです。

話をもどして「更新料」についてですが、今も昔も大阪には「更新料」という習慣はありません。
それでも、家主さんは通常の家賃でアパート経営や、マンション投資で採算をとっていました。
関東に比べて、関西は敷金や保証金が高額だと言われてきました。
かつては、家賃の10ヶ月分で敷引き(解約引きの金額)が家賃の6ヶ月なんていう世界でしたが、20年前のバブル崩壊後は入居者確保が大切だという考え方が浸透し、敷金や保証金もかつての半分程度になりましたし、ファンドブームでより入居者確保の競争が激化し、敷金・保証金制度でない入居者が負担を減らす「礼金制度」、保証人も不要にする「保証会社加入」が主流です。

これからは、大阪のように家賃だけで収支のバランスをとることに努力するしかなさそうです。

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