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【FPなコーナー】 住宅ローンと将来設計 　２０１０．１０ かつては給料も不動産も上がってた… 中小企業などへの融資の返済猶予を促す「中小企業金融円滑化法」に基づき、金融庁から貸し付け条件の変更実績を公表しています。 住宅ローン貸付変更の状況件数：2009年12月4日から今年6月末までの実績   申し込み 実行 謝絶 審査中 取下げ 実行率（１） 実行率（２） 主要行 （１１） 19,445 13,406 849 3,753 1,437 94.0％ 68.9％ 地域銀行 （106） 42,306 25,506 3,161 7,092 6,547 89.0％ 60.3％ その他の銀行（29） 1,121 800 101 159 61 88.8％ 71.4％ 合計 （146） 62,872 39,712 4,111 11,004 8,045 90.6％ 63.2％ ※     実行率（１）＝実行件数÷（実行件数＋謝絶件数） ※     実行率（２）＝実行件数÷申込件数 住宅ローン返済条件の見直しができた人が6割強（約4万人）。 それが当初期待したものになっているのか、どうなのかはよく分かりません。 今年に入って分譲マンション販売が好調だと新聞、テレビなどでも取り上げられています。 新築物件の販売戸数がそれほどでないので、完全復活という状況ではないのですが、団塊ジュニア世代（住宅購入適齢期）の獲得や、政府の行なったエコポイント・ローン減税制度、金融機関の住宅ローンに対する積極的な姿勢と低金利がベースにあって購入意欲のある人にはいい状況です。 また、マンションや建売住宅が売れると結果的に景気がよくなるわけですから、特に不動産業者や建築業者でなくても喜ばしいことだと思います。 「年収の５倍・頭金は２割」は死語？ 大阪でも地価の低下によって新築マンションや戸建住宅が2000万円台で購入できます。 年収ベースでそれほど高くない若年層でも住宅ローンが組めます。 下表のように住宅ローンの返済比率はかなり緩いし、頭金も昔は２割とか言ってましたが、今は１割とか、場合によってはゼロでもいいケースもあります。 その上、親から援助してもらったりすると“お金の有難味”は半減しそうですね。 今、容易にお金を調達できても、余程気を引き締めていないと後が恐いです。 昔のように購入後に年収がちゃんとアップしていると問題はない（注１）のでしょうが、現在のように景気が悪くておまけにデフレで、税金・社会保険などの負担増加で可処分所得も低く抑えられ、住宅ローンの返済が重く感じる頃が子供の教育費の必要な時期と重なったりすると本当にしんどいです。 (注１) 国税庁の民間給与実態統計調査によると、２００９年の平均給与は約４０６万円で、前年より▲２３万７千円減少したとある。 減少率と減少額ともに過去最大です。 １９８９年並の金額というから、２０年前の水準です。 兎に角、日本の政府には個々人の所得を増加させる政策を打って欲しいですね。 それから定年予備世代（５０代）で静かに話題になっているのが、長期のローンを組んでいて７０～７５歳まで返済し続けることができるのかというような“住宅ローン保有退職高齢者”の問題もあります。 くれぐれも、今の低金利・住宅ローンの審査の緩い状況を考慮して、無理のないライフプランに副ったローンを組まないと１０～２０年後が少し不安です。 【参考資料】 ■「フラット３５」の返済比率と返済期間について■ ※総返済負担率が次の基準以下となります。 年収 ４００万円未満 ４００万円以上 基準 ３０％ ３５％ ※すべてのお借入れとは、フラット３５による借入れのほか、フラット３５以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い・リボ払いによる購入を含みます。）などの借入れをいいます。 ※返済期間は15年以上35年以内(1年単位)です。ただし、完済時の年齢が80歳となるまでの年数と比較していずれか短い年数とします。また、申込者または連帯債務者が60歳以上の場合は、返済期間は10年以上とします。 最長返済期間＝「80歳」－「申込本人の申込時の年齢（1歳未満切り上げ） ■   広島銀行のホームページより■ ※融資金額：３０万円以上、最高１億円まで（１０万円単位） ※年間のご返済額が税込み年収（年収合算可）に対して、下の比率を超えない範囲 税込年収 年間返済比率 ２００万円未満 ２５％以内 ３００万円未満 ３０％以内 ４００万円未満 ３５％以内 ４００万円以上 ４０％以内 ※借入れ時の年齢が満２０歳以上満７１歳未満で、完済時満８２歳未満の方 ※融資期間　３年以上最長３５年まで（１年単位）

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