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 不動産投資と“所得二極化“   2010.12

総中流化という言葉が懐かしいです。
相変わらず景気が悪いのですが、小泉総理の構造改革と、その後の不況が絡まりあって今のような状況が生まれたと感じている人は多いのではないでしょうか。
ここ数年は、日本でも所得の2極化、アメリカ型の所得階層化への変化が実感できています。
大学を卒業する人の就職率が57%位では、親でなくてもこれからどうなるのかと心配しもおかしくはありません。
バブルが崩壊し、歴史的下落といわれた国内の地価下落時も賃金は98年頃まで微増していたのです。
当然、家賃は勤労者の所得との相関性が高いのですが、98年以降は賃金も下落を始めたから大変です。日本経済は長引く不況から一部大企業での業績回復など、景気回復基調にあると言われていますが、所得格差の拡大と固定化は仮に景気回復しているとしても易々と解消できる現象ではなさそうです。少なくともすぐには・・・

逆に、これから一層高齢化が進み、高負担の社会となり、低い成長経済が続くとすれば、さらに所得格差は広がったり、硬直化するのではないでしょうか。
このような状況での不動産投資は、この所得格差を前提に考えることが重要なポイントになると思います。所得格差のはっきりした社会構造が固定化するとすれば、富裕層の比率は低下し、低所得層の比率は増加すると言われています。例えば年収200300万円の人達が暮らせる住宅がより必要となるということでしょう。
牛鍋丼やお弁当が280円とか250円で売られているのと同じイメージです。
反対に高級感のある賃貸マンションや分譲マンションも存在感を際立たせるのでしょうね。
そういう意味多くの一般的な物件で家賃が下落することは間違いなさそうです。そしてそれに見合った住宅が最も入居率が高くなるし、すでにその傾向が出ています。
一時、ワンルームマンションでは三点ユニット(バス・トイレ・洗面が一緒のタイプ)は入居者確保が難しいと言われていたけれども、今ではそういう物件は新しくないし狭いけれども家賃が安いので入居率が高くて、1棟売マンションとしても結構な利回りを稼いでくれる物件としてあの頃とは別の評価を得たりしています。

逆に、広くて新しくて快適な設備を持った賃貸物件はそれなりの家賃を頂かなければ採算が合いませんので、入居者の審査も厳格でそれはそれで安心なので資産性は高いかもしれませんが、利回り的には低い基準で納得しなくてはなりません。

“日本は総中流化社会だ”という幻想から抜け出せないまま収益用不動産に投資することは危険です。
物件を戦略的に選定することが大事ですし、予想キャッシュフローを考える場合は想定される入居者の“ふところ”を考えて、家賃設定を考えないとエライことになりかねません。

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