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修繕費と減価償却処理

2017年2月10日

今年も確定申告の時期となりました。
不動産所得のある方は、その必要経費が認められますから、必要な経費は収入から差し引いて申告するわけです。
修繕費は必要経費そのものです。
賃貸マンションでも店舗・事務所でも賃借人・テナントが元々使用していた状態に原状回復するための費用です。

でも、元々の機能をグレードアップすると、資産の価値を高めた支出として資産計上し、減価償却することによりそれぞれの耐用年数により経費処理する必要が出てきます。(資本的支出)

【よくある支出】(一般的な目安)

外壁の塗装工事や防水工事

修繕費

賃貸マンションの空調機の交換

修繕費

LDK→2LDKへの改装工事

資本的支出

新しいシステムキッチン・ユニットバスの設置

資本的支出

エレベーターの新設

資本的支出

老朽化した便器の交換

修繕費

和式から洋式への、トイレの改装

資本的支出

畳の張り替え、クロスの貼り替え

修繕費

老朽化した便器・洗面台の設備等、壁面タイルの交換・老朽化した鉄部の塗装・防水工事をした場合は建物の維持を目的とするので、原則、全額修繕費となります。そして、大規模修繕に合わせて行う部分品の交換、移設等のみの場合は修繕費となりますが、一つの用をなす設備を全体として更新・取替えする場合及びその設備の主要構造部の更新・取替え等の場合は資本的支出に該当します。

下記の金額要件も覚えておいたほうがいいでしょう。

(1) おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき、又は一つの修理、改良などの金額が20万円未満のとき。

(2) 一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のとき又はその資産の前年末の取得価額のおおむね10%相当額以下であるとき。 などの詳細規定がありますので、詳しくは確認が必要です。
減価償却の計算をしたことがある方は、お分かりでしょうが、金額の大きな工事を実施した場合の明細は詳しく分けてそれぞれ計算したほうが、節税になる可能性が高いと思われます。
でも、修繕費計上に比べると、実際に支出した年の経費は少なくなりますので、当然その分利益は大きくなります

※設備投資で、一括で経費に落ちるものとして下記のものがあります。

■中小企業者の少額減価償却資産の特例
中小企業者に該当する個人で、青色申告書を提出するものが、平成1841日から平成26331日の間に取得価額が30万円未満「少額減価償却資産」(限度として合計額300万円まで)の取得等をし、事業用に供した場合には、その取得価額の全額を経費することができます。

■少額減価償却資産の取得等とされない資本的支出
租税特別措置法6753「法人が行った資本的支出については、取得価額を区分する特例である令第55条第1項《資本的支出の取得価額の特例》の規定の適用を受けて新たに取得したものとされるものであっても、法人の既に有する減価償却資産につき改良、改造等のために行った支出であることから、原則として、措置法第67条の51項《中小企業等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例》に規定する「取得し、又は製作し、若しくは建設し、かつ、当該中小企業者等の事業の用に供した減価償却資産」に当たらないのであるが、当該資本的支出の内容が、例えば、規模の拡張である場合や単独資産としての機能の付加である場合など、実質的に新たな資産を取得したと認められる場合には、当該資本的支出について、同項の規定を適用することができるものとする」(例・エアコン・給湯器・カーテン・絨毯などの什器備品の交換等は特例が使えます。一方、便器や階段の増設等、付属設備・建物の改良には特例は使えません。)…ややこしいので、税務署や税理士に確認しましょう!

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