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【ＦＰなコーナー&不動産マメ知識コーナー】 空き家と相続＆賃貸の関係 平成２９年５月２４日 ”空き家”の問題がクローズアップされています。 全国約820万戸(2013年)の内、「賃貸用の住宅」と、「長期にわたって不在の住宅と、取り壊すことになっている住宅」の合計が全体の９０%超です。 主たる原因は、①賃借人が見つからない②相続して取得した古い家に相続人が住まないということです。　　　　　　　　 「新築物件に入居者を取られてしまう」 「古い物件なので、修繕コストが高い」 「相続したけれども遠方なので…」 「相続人自身の高齢化」 「相続自体で揉めている」 「建物を除去すると固定資産税が上がる」(注1)  国としても損壊・倒壊や火災・衛生等の点で近隣に及ぼす悪影響を放置して置けなくなり、特に問題がある空き家に対しては「特定空家等」として、行政が所有者に対して助言又は指導、勧告や命令等を行うことができるようになりました。 （注1） 固定資産税 200m2以下の「小規模住宅地」は、1/6に軽減 200m2超の部分は床面積の10倍迄が「一般用住宅地」として1/3に軽減 都市計画税 「小規模住宅地」で1/3、「一般用住宅地」で2/3の軽減措置があります。 ※家が建っているだけで、税金が安くすむし、解体費用も要らないし！  【賃貸用空き家の場合】 賃貸用住戸の場合の空き家（４４５，５万戸）は、共同住宅が約９０％です。 傾向とすれば、古年・床面積小規模な物件の方が空き家になっている。 因みに、大阪府の賃貸用空き家数は、全国で2番目に多く、供給数の多さが人口増加に追いついていない感じです。 1 東京都 ６４５，０００戸 ２ 大阪府 ４４４，２００戸 ３ 神奈川県 ３４７，３００戸 ４ 愛知県 ２７１，０００戸 全国 ４，４５５，６００戸 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成２５年住宅･土地統計調査　特別集計(確報) 【戸建空き家の場合】 2013年の空き家の内、約半分弱の４５，７％が賃貸用共同住宅、持ち家戸建が３３．６％、持ち家共同住宅１１．８％と続きますが、このうちの持ち家戸建が1998年139万戸→2013年275万戸と5年間で136万戸も増加しています。 戸建住宅の場合、分譲マンションなどと違って所有者自ら管理･修繕を行うのが通常ですので、一旦、空き家の期間が長引くと建物の老朽化はスピードアップしてしまいます。 数量的には大都市圏の方が多いのですが、率的には地方都市の戸建空き家率が高くなっています。  ≪空き家阻止の対策≫ 空室の発生を抑制し、特に戸建住宅の空き家要因である“相続で取得”(注2)した所有者の負担を軽減する策が講じられています。 ■空き家の譲渡所得３０００万円特別控除について■ 相続日から起算して３年を経過する日の１２月３１日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、その家屋（耐震性のない場合は、耐震工事後）又はその家屋を解体後の土地を売却した場合は、売却益から３０００万円と特別に控除できる制度ができました。 ◇適用を受ける為の主なハードル◇ ★対象となる譲渡期間･･･平成２８年４月１日～平成３１年１２月３１日 ★建物は昭和56年5月31日以前に建築されたもの ★分譲マンションは対象外 ★売却代金1億円以下（分割して売却した場合はその合計金額） その他、適用要件があります・・・  ■法定相続情報証明制度■･･･平成29年5月29日スタート 相続が発生すると、自宅やその他不動産の名義変更（所有権移転登記）を行いますが、名義の変更することが諸々の理由により、そのまま放置されている物件も多いとか・・・それが、昨今の空き家問題の一因となっているということで、相続人が登記所に戸籍関係の書類を提出すれば、登記官が認証付の法定相続情報一覧表の写しを交付（手数料無料）、従来の戸籍に代わり、この一覧表で被相続人の預金の払い戻しや、相続登記が便利に出来るという制度ができました。 （注2） 個人住宅が空き家になった契機として、持ち主の取得理由の第1位が相続（５６．４％）、第2位が新築して注文･購入（２０．５％）と、半数以上が相続であります。「平成26年空き家実態調査」  【大阪市の場合】･･･市内空室率一覧 大阪市の空室率（１７．２％）は、全国平均（１３．５％）と比べて高く、主たる原因としては、新築住宅の供給数が活発で、借家の占める割合が多いからと思われます。 空き家の内、賃貸住宅が占める割合は・・・ ◎大阪府　空室率１４．８％→内、賃貸住宅６１．７％ ◎大阪市　　〃　１７．２％→内、　　〃　６７．６％  空き家率の高い区は、西成区（２３．８％）、東住吉区（２３．８％）、生野区（２２．４％）旭区（２１．４％）となっていて、古い木造住宅が多いエリアです。 ※それぞれ、空き家の内の戸建住宅が占める割合が４分の１前後です。 中央区や浪速区でも、空き家率は１７～１８％と高いのですが、これは単身者向けマンション(≒投資用マンション)の新規の供給数が多いことが原因と思われますので、賃貸用マンションをお持ちの方は、今後も賃料含めて住居者確保は厳しい局面が続きそうです。

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