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【地方の物件は高利回りですが・・・】2019.6.14

不動産投資物件の中心は、東京や大阪などの都会ですが、地方都市と呼ばれるエリアにも投資物件、収益物件はあります。我々大阪の人間にとって土地勘が全くないので普通は扱いませんが、持ち主が知り合いであったり、金融機関から声が掛かったりするときは仕事として扱います。土地勘のないところにある不動産は慎重に調べないといけないのですが、地方になると取引事例が極端に少なかったり、不動産業者自体が少ない場合があるので、物件調査はかなり難しいものです。


地方の分譲マンションなら金額も安いし、ちゃんと管理会社もあるし、賃借人も入居しているから都会以上の利回りを謳う物件に目を向ける人が居ますね。

決して悪いことではありませんが、思ったとおりに行かないときもあることを頭の中に入れておかないと、後で慌てることも覚悟しないとあきません!
一般論ですが、まず地方都市の賃料は都会ほど高くない、入居者自体の数も都会ほど多くないと思っていた方が無難ですので、空室期間(=募集期間)はそれなりに長くなる可能性があります。

反対に、分譲マンションの規模が小振りなら、管理費や修繕積立金の負担も大きいかも知れません。

いやいや、「僕のマンションの修繕積立金は1500円/月ですよ」なんて方は危ないですぞ!
10年・15年と築年数を経て大規模修繕をするときに、各所有者に数百万円の負担を求めてこられるかも知れませんからね。

また、地方都市に中にはリゾートマンションがあって、本来賃借人を念頭においていない別荘があります。稀に、賃借人が居たりすると高利回り物件に見えますが、リゾートマンションは管理費が高いし、温泉利用権なんてのも付いているのもあったりして、毎月の管理費が5万円とかそれ以上とか家賃どころじゃないですよ。

そういう物件は固定資産税も高いのが多いから収益物件には向いていないです。

また、常日頃みたことがない「借地権付き」の物件というのがあります。
「借地権付き」物件は大阪市内でもありますが、物件価格は比較的低いのですが、毎月の借地料が結構な負担となります。借地で建物を建てているくらいですから、立地はそれなりにイイのですが、毎月の借地料が収益にとって負担です。
地方都市の物件は安価なものも多いけど、売却するときも安価で時間が掛かる場合もあります。。

こんなはずじゃなかったなんてことの無いように、ちゃんと危険性も考慮して検討したいものです。


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