不動産マメ知識コーナー

 【すぐできる空室対策】  2004.2.

この間TVを見ていたら、「アパート経営は誰でも出来る安定収入の方法です!…」という番組があったのには驚きました。いくらなんでも「誰でもはないやろう!」って感じ…
昨年夏以降、私共にも空室の入居者募集の依頼が増えてきて、最近では結構賃貸の仕事もやらせてもらっています。
新築の賃貸マンションが年間40万戸ともいわれるくらいできるお陰で、既存の物件は一旦空室状態になると、以前に比べて長い期間の空室状態を強いられることが多くなっています。
そこで今回は、空室をお持ちの大家サンやこれから大家サンになる方のご参考になればと思い、【すぐできる空室対策】について考えることにしました。
※内容はマンション中心になりますが、店舗・事務所等も基本的な考え方は同じだと思いますので、ご参考にしていただければ幸いです。

まず近畿レインズ(※注)で募集中の物件数がどのくらいあるのか調べてみました。
平成15年12月末時点で、賃貸物件(居住用)の登録件数は41,890件、(事業用)は14,329件で合計56,219件の物件が入居者を待っています。(重複した物件や、未登録の物件も多々ありますので、空室数を全て把握するものではありませんが。)
また、アットホーム(※注)のデータでは居住用賃貸物件の登録数は平成1512月時点で前年同月比で16.5%増加しています。

居住用賃貸物件登録数

増減率

(前年同月比)

平成1412

平成1512

大阪エリア

1,728件

2,018件

16.5%

兵庫エリア

1,837件

1,954件

6.4%

京都エリア

765件

819件

7.1%

近畿その他

68件

36件

▲47.1%

合 計

4,398件

4,822件

9.6%

既に建物が稼動しているケースを想定すれば、駅までの距離、スーパーまでの所要時間、間取り等についてはすぐに対処できないものです。
だからといって、単に賃料や保証金を安くすれば入居者の問題は解消するのでしょうか?

(注)レインズとアットホームの説明については、【不動産情報とインターネット検索】をご参考にして下さい。

【空室対策の基本方針】

   第一印象を良くしよう!

   募集の方法の見直しも!

 長く入居してもらう気持ち!

【第一印象を良くしよう!】→ 徹底した美化大作戦

不動産屋さんに連れられて部屋を見に来た入居者は、何ヶ所かの物件を見て廻りますのでそう長い時間はかけないものです。
第一印象が非常に重要です。
新築時は最も入居者の確保ができ、家賃も取れる時期です。
でも数年、数十年経つと建物もすすけてきますし、家賃も下がり気味です。
後々大金をかけて改装したりするとしても、まずは少しの手間と最小限の費用で現状の建物を綺麗にしておきましょう。

   階段鉄部や樋の塗装・修理…日頃親しんだペンキのハガレ等も第一印象としては結構大事なものです!

   ゴミ置場の臭いは大丈夫?…ゴミ袋からでた汁でベトベトはもっての他、掃除のし甲斐がある場所です。

   自転車で入り口はふさがっていませんか…現入居者に対して根気よく教育しないといけません。

   落書き、ピンクチラシ対策…エレベーター内のおバカな落書きは現入居者の仕業と思われ、そんなのと一緒のマンションだと「イヤな感じ!」ってことに。 ピンクチラシはマメに拾うしかないかも…

【募集の方法の見直し】→ 仲介業者との連携・選択は非常に重要です

賃貸マンションといっても、入居者が居なければ収入源どころか、大家サンの足を引っぱる“頭痛の種“になってしまいます。
賃貸会社の募集ステッカーが4枚も5枚も外壁に張ってあるマンションなんかを見かけると、大家サンが何か勘違いしているのかな〜と心配になったりします。 
そんな風に多くの業者に依頼している物件は、不動産屋にとっては専属(または1〜2社)で募集をする物件とは気合の入り方・費用の掛け方が変ってくるということを感じて下さい。
それは“手を抜く”と言う意味ではありませんので、くれぐれも誤解の無いようにお願いします。
反対の立場だったらと考えていただくとご理解頂けると思いますが。
先のデータからでもお分かりのように世間には山ほど空室状態の部屋があり、賃貸募集の営業マンも全部を平等に扱うことは不可能なのです。
大家サンとすれば、自分の物件を一緒になって考えて、行動してくれる協力業者を見つけておきましょう。

募集の方法は結構オーソドックスなものです。

(1)チラシ広告・雑誌広告(2)店頭掲示・来店(3)インターネット(4)口コミ・紹介

大手でも個人営業の不動産屋さんでも基本的に同じ手法なのです。
不動産業者は情報の共有化している部分がかなりあり、1社が他業者に物件情報を流さないことはあまりありません。
またインターネットの普及は、賃貸業者の活動を大きく変えることになりましたので、情報の発信は物件の窓口となる業者の対応・姿勢がすごく重要になります。
気心の知れた、やる気のある賃貸業者が窓口として1社、もし不安なら2社に任せれば通常の大家サンが満足できる募集状態は出来るのではないかと思います。
稀に大家さん自体が“入居者募集中”の貼り紙を建物の壁に貼っているケースがあります。
それを見た人が電話しても通じないことがあるようです、大家さんも1日中電話を待っていることはできませんので、せっかくのチャンスを逃さないようにする方法は考えてみる必要があります。

【長く入居してもらう気持ち!】… 大家と店子の共同住宅である

昔は借家業と言えば、“大家は親も同然”とか言って、ある意味で“親子関係”を連想させる部分もありました。
私も昔、賃貸マンションに1人で暮らしていたことがありましたがその時、隣の部屋のノイローゼになった大学生に突然部屋に入り込まれ、ボコボコに殴られました。
勿論、警察沙汰になり、そこの大家サンが中に入って問題の解決にあたってもらった経験があります。
それはまるで「大家」=「親」そのものでした。
今年成人した人は昭和58年生まれですから、ひょっとすると大家サンのマンションと同年代だったりします。
当然のことながら、昔の親子関係とは違った対応が必要ですが、でもやっぱりコミュニケーションは重要です。
私の知っている大家サンは、マンションの日常清掃は自分でやりながら、たまには入居者と顔を会わせると立ち話をし、盆暮れ頃には「何か不都合はありませんか?」といった声をかけてコミュニケーションを図っています。
そのことが賃料の滞納があっても、感情的にならずに「どうしたんですか?」といった会話が自然に出来ることにもなります。
クレームを恐れず、こちらから声をかけていく姿勢は入居者に好感を持たせ、結果的に建物の使用法にもイイ影響をもたらすことでしょう。
何よりも、大家サンと入居者の関係が良いと定着率は高まり、安定収入にもつながります。
以前は借家業は入退居が多いほど儲かるなんて言っていましたが、これからの借家業は少しでも長く居てしてもらうをすることも必要ではないでしょうか。



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