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2005.10 容積率・建ぺい率
2005. 9 キャピタル狙いですか?収益還元法
2005. 8 「敷引き」と判決
2005. 7 民間入札の弊害
2005. 6 自社ビル 購入か賃貸かについて
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2005. 4 J‐REIT/大阪物件見聞録
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2005. 2 税制と不動産の悩ましい関係
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2004.12 固定資産税精算金と消費税
2004.11 敷地権と古年マンション
2004.10 売買取引の習慣、大阪と東京の違い
2004. 9 自宅マンションの収益力って何ですか?
2004. 8 金利と収益物件の関係
2004. 7 不動産と相続評価
2004. 6 修繕積立金
2004. 5 仲介手数料
2004. 4 立地・将来性と利回り
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2004. 2 「すぐできる空室対策」
2004. 1 「短期賃貸借制度の廃止」の前評判は?

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2002. 2  利回りについて
2001. 12 収益物件取引きの現状
2001. 11 路線価について

不動産マメ知識コーナー

 路線価の3倍の土地2005.12.

東京ほどではないにしろ、大阪でも投資資金の流入、一般的な景気の良さも感じるようになって、不動産価格が上昇しています。
ただ、全体的な給与所得が上昇している状況でないので、エンドユーザー向けの分譲マンションや建売住宅は価格上昇の流れは今のところなさそうです。
ところが富裕層の方・大手企業が希望する一等地、人気のエリアでは、23年前の相場感が今では全く通用しません。

御堂筋の東側

平成17年路線価

(坪単価)

北浜3丁目

(淀屋橋みずほ銀行前)

945万円

安土町3丁目

(北御堂向い側)

945万円

心斎橋筋1丁目

(そごう前)

1080万円

難波5丁目

(高島屋前)

1140万円

この間も同業者との話をしていて、住宅地でも「六麓荘」や「芦屋」(の中でも特に人気のあるエリア)でも路線価の3倍の価格で即成約できたと言うことでしたし、「御堂筋沿」の時価も下記の路線価格の3倍が“言い値”だと言うことで意見が一致しました。
(実際はもう少し高くても売れると言う意見もある。)私自身も45年前に御堂筋沿のある物件をご紹介して、「高すぎるっ!!」と断われたことがありましたが、今では遠い昔話となりました。

景気が良くなって、既存の富裕層に加えて、新たな富裕層が不動産に目を向けるとすれば、約20年前に節税対策(注1)として不動産購入が盛んだった頃のことを思い出してしまいます。

価格変動リスクを容認できる資金力がある富裕層の方は、長期保有、短期売却の両方対応できるのが強みであります。

注1:参考資料として【路線価について 2001.11.】

こういう節税を考えながら不動産を購入する人達が出てきやすい状況では、“収益還元法”をもう一段広く考えて、購入者(利用者)や会社の総資産なども考慮しつつ「不動産」を考えることになります。
でも全ての不動産投資対象者に当てはまる訳ではなく、「収益用不動産」の対象者としての下記の3つの層の内、真ん中の『オーナー経営者、相続税対策を検討する人、大金持ちの人』がその中心になると思います。

収益物件で収入を得ていて、その収入が殆ど全ての人

(不動産ファンド/ビル経営者/いわゆる地主さん)

本業があって、資産分散の一環として収益物件を所有している人

(オーナー経営者/相続税対策を強く意識している人達/大金持ち)

預貯金・株式では飽き足らず不動産投資をしている人

(高額給与所得者/安定した所得のある人/不動産の好きな人)

無用な心配なのですが、最近の品薄状態に乗じて絶対に“ババ”を掴まされないようにくれぐれもご注意下さい。


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