【不動産マメ知識コーナー】

 【任意売却‐3つめの不動産市場‐】2008.2.


ここに来てぐっと寒くなったのは、気温のせいじゃなく景気減速のせいでしょうか。
サブプライムローンや石油高だのと色々な原因があるのでしょうが、不動産関連でみれば改正建築確認申請制度の大混乱による波及効果がものすごく効いていると感じています。
景気が悪くなると政府が梃入れ策として住宅減税・金利の見直しなどでマンションや戸建住宅などを建築・販売促進します。建築工事や住宅購入を促進することが景気をよくする常套手段だからですが、考えてみればそれが今回は逆に作用するわけですから、景気が悪くなるのは当然のことであります。
(国土交通省はん、ほんまにえらいことしてくれはりました!)

基本的な不動産取引の市場は、仲介業者を仲立ちとして売主と買主の需給関係による一般市場と、借入金の返済が出来なくなったような不良債権や破産物件の最終処理としての競売市場(公的オークション市場)があります。
そしてその2つの不動産市場の狭間にあるのが、任意売却の市場です。
任意で売買するということですから、所有者と債権者の双方が合意して売却を成立させるわけです。債権額の全額が回収できるような売却金額であれば一般市場での不動産取引ですから、任意売買の場合は、残債務以下の金額で売却することに同意する債権者が泣く泣く「損切り」しての取引となります。一般的には弁護士や専門業者が中に入って、話をまとめるという形です。

■単に売却価格<抵当権というだけでは任意売却物件ではありません。
 その差額を現金で支払って抹消できる人にとっては、通常の不動産売買であります。

■ここで言う“任意”と判断するのは債権者であって、一般的に債権者の同意なしには売るに売 れない立場の所有者(債務者)が借金返済のための売却したい気持ちだけでは任意売却とは言 えない。

債権者が依頼した弁護士が任意売却の音頭を取っても、実際の不動産購入先を見つけたり、契約締結したりする仕事は不動産業者が行います。
10数年前にバブル崩壊後の不良債権処理に追われた時代の経験ですが、金融機関や弁護士さんが非常に不完全な資料に基いたり、閉鎖的な入札を行うケースも多かったことなど嫌なこともありました。

【参考資料:過去の“不動産マメ知識コーナー”参照(^‐^)

少なくとも任意売却は、買主にとっては一般の不動産売買と変わらない取引ですから、買主の立場を扱いが粗末になっていたようなケースが多いと当時は思っておりました。
今回の景気減速で不動産価格は調整局面に入ることが確実で、今後企業の倒産や個人のローン破綻なども増加するかも知れません。
皆さんのところにも競売や任意売却の物件が紹介されたら、不動産屋さんにしっかりと物件説明をお願いしましょう。

競売市場では、売主は金融機関・仲介業者≒裁判所ですが、任意売却市場では、表向きの売主は所有者(債務者)ですが債権抹消が絶対条件ですから、真の売主は立場の強い金融機関ということになります。そして、債権処理の任に当たるのが主として弁護士さんとなるのですが、不動産売買の実務は不動産業者がやっていることをお忘れなく。

■真面目な弁護士さんも沢山いらっしゃますが、中にはこんなややこしい方もおられました・・・■

鬼追明夫弁護士・・・元日弁連会長・元整理回収機構(RCC)社長

※RCC社長当時、債務者の不動産会社から毎月顧問料を受け取っていたとして、大阪弁護士会の綱紀委員会から「弁護士の品位を失うべき非行行為に該当する」との議決を受けた。(2008121日日経新聞より)

中坊公平弁護士(元)・・・元内閣特別顧問、元日弁連会長・元整理回収機構(RCC)社長

※RCC社長当時、朝日住建の堺市物件43億円の売買金額を、優先して回収ができる抵当権者である明治生命と横浜銀行には33億円と偽った金額を伝えて回収を図った件で辞任。弁護士廃業。昨年、再登録行為が話題になる。

緒方重威弁護士・・・元公安調査庁長官

※朝鮮総連側の代理人・元日弁連会長・土屋公献弁護士から売却を持ちかけられたという朝鮮総連中央本部の土地建物を決裁金35億円なしで売買して、所有権を移転したという訳の分からない事件。