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オーナーチェンジ物件と空室物件

2016.11.6

現状、賃借人が居る収益物件は、購入後すぐに収入があるので安心感を誘います。
反対に、今、空室状態の物件はいつから収入があるのかは決まっていないので、すこし不安な感じがするかもしれません。
オーナーチェンジ物件の購入を検討する場合には、賃貸契約書に記載がある内容と家賃、入居者(賃借人)、保証金(敷金)、家賃の支払い状況(滞納の有無・家賃保証会社の有無)等をチェックする必要があります。
勿論、店舗や事務所であっても同じようにチェックが必要です。

相場よりかなり高い家賃の物件は退去後の賃料のダウン、保証金(敷金)がない物件はテナントの信用力に不安が、将来の退去時に必要な(保証金の)返還金や原状回復にかかる費用負担などといった点を認識しておくべきです。

特に長期間賃借しているお店や事務所は当初の賃貸契約締結後に色々な変更事項(賃料の見直し・保証人の変更や死亡…)や建物の修繕・改装(テナントが独自に設置した設備・クーラーの交換に際して設置場所の変更・機械の所有者が家主からテナントへ変更…)に際して相互に合意した書類がある場合も多いので、物件の引渡しに際して売主と賃借人の方にしっかり確認しなければなりません。

店舗や事務所として利用されている物件の場合、古いテナントだと保証金が612カ月などといった現在よりも大きな金額の返還金が必要な場合もありますので、大阪圏の“持ち回り“といって買主がその負担をするという習慣があることをお忘れなく。(参照:売買取引の習慣、大阪と東京の違い

賃貸借契約上では、又貸しが禁止になっている物件なのに、最近では民泊などという形で又貸し・又又貸しになっている物件もありますので、入居者と契約者と同一がどうかも確認してください。

一棟ものを購入した場合、全戸空室状態の物件を購入することは少ないと思いますが、反対に満室状態で購入する場合は、各部屋の状態や仕様などがバラバラであっても現物は見れないでしょうから、多少のリスクがあることは覚悟が必要だと思います。

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