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2011.11.13 TPPと不動産業者
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不動産マメ知識コーナー

(建物付)土地購入と、不動産取得税・固定資産税

2016.11.23

希望の土地を購入する場合、それが必ずしも更地となっていなくて、利用できない老朽化している建物付きの場合も多いのですが、契約後決済までに売主に建物を取り壊してもらって、更地渡しにしてもらう方法もあります。
また、決済後に買主が取り壊すという契約もあります。
後者の場合、買主にとって負担となるのは、

@  解体費用

A  不動産取得税

B  固定資産税

C  登録免許税等の所有権移転費用などです。

@解体費用ですが、買主にとって大きな負担であるならば、契約金額を解体費用相当を上乗せしたものとするように調整するのが一般的です。通常は、仲介業者がその労を担います。

A不動産取得税については、建物の所有権を移転登記しない方法があります。
決済直後に所有権移転をしておくのが、一番堅実な方法であることに間違いはありませんが、よくあるのは残金決済時に滅失登記の申請書類を預かって、買主の費用負担で手続きを済ませてしまうやり方です。

仲介業者は、契約書の特約条項に「売主は、買主が残代金支払い時に本物件建物につき、所有権移転登記の申請手続きにかえて建物の滅失登記の申請を希望したときは、これに協力します。ただし、この建物の取壊しおよび滅失登記に要する費用は買主負担とします。」といった記載をします。Cもここに含めます。

また、古家の購入時、取り壊す目的として不動産(中古住宅付き)を取得し、取得後使用することなく、直ちに取り壊した場合には不動産としてではなく動産を取得したとみられるときに限り、課税対象とはならないという規定もあります。

B固定資産税の日割り精算金については、習慣として根付いているところですので、避けられないと思います。
ただ、11日現在の所有者に一年分の固定資産税・都市計画税の納付を各市町村から求められます。
登記、未登記を問いませんが、通常は登記名義人に通知されますので、売主は引渡し後の支払いをするつもりもないので、買主に建物も登記して欲しいわけです。

ですので、年末に決済を向かえそうな不動産取引は、出来るだけ年内に建物を取り壊してしまった方が無難です。

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