不動産所有と管理会社の節税効果!】 2004.2&3.

収益物件の所有目的は、

(1)  相続税対策や所得税対策などの節税を目的にする。

(2)  投資目的に見合う収入を得る目的を達成する。

その2つの目的を達成している状態が理想的な状態だと思いますが、バブル後の不動産市況の急激な下落に翻弄され、(1)の節税目的は従来よりも魅力が減ったと言われていますが、それでもまだまだ使えるのが“不動産”でもあります。

最近のアパートブーム・収益物件の人気は(2)の収入面の目的が主となり、従来の借家建付け地の評価減や、借入金による相続財産の評価を減額させるなどの(1)の目的は二次的なものとなっているようです。

ところで、2004年度税制改正では、「不動産の譲渡損失の他所得との通算の廃止」の方向です。

(居住用の不動産の損益通算・繰越控除は健在です。)

思惑の外れた人は、当面売ることなく有効利用や、他の物件で利益が出る年に売却損を考える内部通算などの工夫で乗りきることを考える必要になりました。

節税対策といえば従来からよく利用されている不動産所得を法人化する方法がありますが、当初は思惑通であっても10年、20年と稼動しているマンション・ビル・店舗などの収益物件は節税どころか結構納税に寄与する方の働きが目立って来たりするものです。
ここのところの不景気で実際の家賃も減っているなんてことにもかかわらず、税金だけだ元気に増えている…

建物の築年数の経過とともに減価償却の旨味は減り、支払う経費もそんなに大きな額ではないでしょうし、借入金の返済も進んでくると支払利息は少なくなってくるから黒字が大きくなるのです。

サラリーマンが独立しようと思ったときなど、1度は個人なのか法人でやるのが良いのか悩むことがあると思いますが、≪世間体がいいから法人にする≫というのは別としても、法人にしてメリットがあるのは、その法人から給与を受け取ることによる所得分散の旨味が最も大きいのではないでしょうか?
そして、法人にしてそれに見合う売上が確保出来るだろうか?と考えるのです。
それではどのくらい所得があると法人化した方が得策なのか?

不動産所得の構成

項 目

@収入

家賃
共益費
敷引
駐車料

A必要経費

減価償却費
固定資産税・都市計画税
支払利息
修繕費
仲介手数料
広告宣伝費
火災保険料
その他(交際費・交通費)

B不動産所得=@−A

 

不動産対策としての法人化には物件自体を所有する法人と、個人の物件を管理する法人の2形体が考えられます。

後者の不動産管理法人は収入の10〜15%程度を管理費用として個人から支払われて、所得分散に寄与します。(注:別添資料は管理料が高い率になっております。)

それに対して物件を所有する目的の方の法人は、年間収入がそれなりにあり、所得分散と相続税の節税を兼ねるものです。所得のことだけを考えればサラリーマンがいざ独立しようとする時と同じで、分岐点は手取り1000万円以上が目安になると思います。
手取りですから大阪辺りの収益用不動産では多分、少なくとも1棟の物件や区分所有でしたら戸数3040戸、その上で借入金が少ない状態の規模以上になるでしょうか。

法人のメリット…検証

2つの不動産対策の法人化について、どの程度効果があるのかそれぞれの1例を見てみる事にします。

(1)個人所有の不動産を管理する法人

      シュミレーション計算A←ここをクリックして下さい!

考え方はシンプルですから、細かい数字はともかくとして所得を分散させれば税金は少なくなることはまちがいないでしょう。
賃貸マンションの家賃が年間1500万円として、お父さんとお母さん、成人の子供が二人として考えてみます。
お父さんのマンションを、同族会社に管理させているという具合です。
長男とお母さんに100万円/年、次男に75万円/年づつ給与が支払われているとして、ここでの計算上は総額の差として173万円が節税できることになります。

(2)不動産を法人で所有する場合

    シュミレーション計算B←ここをクリックして下さい!

こちらは色んなパターンが考えられますが、今回は土地が個人(お父さん)建物は法人名義で、その法人は親子(お父さん含む)が構成する親族の会社です。
今回は相続税効果は触れずに、所得分散の効果を見るためだけのものとします。
この例で約97万円と節税効果が低いのは、物件の規模,賃貸収入が低いことが響いています。
当然のことながら不動産を丸ごと法人に所有させるには、それなりの規模があった方が節税効果があることが分かります。